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房东和房客

I.签署租赁协议或租赁之前需要了解的事项

租赁协议的内容通常包括租赁的期限/期限,租金,付款期限,押金,用途(例如住所,办公室或工厂)以及本主题其他部分将要描述的其他常用条款。

根据租赁期限和签订协议的各方的能力(协议的一方是个人,合伙企业还是有限公司等),需要不同的执行手续。

虽然条款 “租赁协议” “租” 通常被当作同义词使用,它们之间存在一些技术差异。

a)租期/期限

A 商业租赁 通常是一个为 超过3年。 它必须以契约的形式执行,这意味着它必须由各方签字,盖章和交付。 也就是说,当事方必须在租赁合同上签名,在签名旁加红色印章(红色小圆片),并交换租赁副本。

A 租赁协议 通常是一个可以在一段时间内建立租赁关系的文档 不超过3年。 租赁协议的各方只需签字,而无需加盖红色印章和交换文件。 但是,为了保护双方的利益,建议双方交换租赁协议的副本。

b)双方的能力

订立租赁/租赁协议的当事方的能力也影响执行的手续。

个人,独资或合伙企业 商业租赁 必须在每个签名人签名旁边贴上红色印章。 有限责任公司必须在授权签署租赁人的人的签名旁边盖上公司印章。 此外,租赁必须按照公司《公司章程》规定的要求执行。

如果一方参加 租赁协议 如果是独资,合伙或有限责任公司,则签字方的印章或橡皮图章(视情况而定)也必须与签字人一起粘贴在租赁协议上。

你可以去 表1 有关执行条款的更多信息(即,在您的名字上签名的租赁协议/租赁的一部分)。

如果财产已抵押给银行/金融机构,则房东必须先征得该公司的同意,然后再将其出租。 有关此问题的更多信息,请转到第六部分– 抵押物业.

表1

下表总结了可用于“租赁/租赁协议”中执行条款的措词。

各方能力执行子句常用的措词
商业租赁租赁协议
个人由[当事人名称]签名,盖章并交付签名人:[当事人名称]
独资由[独资经营者名称]签名,盖章并交付,以[独资经营者名称]交易砍去[房东/租户]的印章,并由[独资经营者名称]签名为[独资经营者名称]
合伙由[合伙企业所有合伙人的名称]签字,盖章并交付,以[合伙企业的交易名称]交易被[房东/房客]的印章斩碎,并由[所有合伙人的姓名]签名,并以[合伙人的交易名称]交易
有限公司盖有[公司名称]的普通印章,并由[其签字人]签字,并由其董事会正式授权由[董事会签字人](由董事会正式授权)代表[房东/租户,带公司印章]签字

1。 我签署《租赁协议》时是否需要一名律师代表我?

没有法律要求合同的当事人由律师代表。 事实上,有些人是在没有征求法律意见甚至没有审查协议内容的情况下签订标准形式的租赁协议的。

但是,受益于律师的当事方可以更好地保护其合法权益,因为他们的律师将从法律角度考虑到当事方的利益起草或审查租赁文件。

律师准备的租赁文件通常比标准格式协议涵盖更多的方面,因为前者倾向于识别更多可能导致纠纷的问题。 通过在各方承诺租赁文件之前识别并处理这些问题,可以减少双方之间将来发生争执的机会。

2。 我听说有人声称他们是出租物业的所有人。 潜在的房客提前支付了押金和租金后,“房东”的钱就消失了。 如果我要租房,我如何确定房东是真正的所有者?

在此 土地登记 向公众提供“土地搜索”服务。 任何人均可在土地注册处进行搜查,以确定香港任何财产的所有权详情。 潜在的承租人在签订租赁文件之前应始终进行土地搜索。

如果潜在租户正在通过房地产经纪人租用该物业或已聘请了律师事务所,则该代理人和该事务所有义务进行这种搜查以保护租户的利益。

3。 哪些主要的政府部门负责管理香港的租赁事务? 如果发生租约纠纷/问题,一方应去哪个部门?

差and物业估价署 负责管理 业主与租客(综合)条例 (第7章 香港法律)。 关于租赁事宜,它还提供诸如 新的出租或续签协议的通知,签发应课差Value租值证明书和确定财产的主要用途(即,将其用作家庭还是商业/非住宅场所)。 差and物业估价署的房租主任亦会透过21508229的电话热线,解答有关租务事宜的公众查询。

在此 土地审裁处 是负责处理租赁纠纷的主要机构。 与法院不同,法庭的特点是非正式。 例如,法庭上的法官称为审判长。 律师和主持人不必穿法院礼服。 主持人发挥着更大的干预作用,并准备与各方讨论这些问题。

如果争议仅与$ 50,000美元或更少的货币索赔有关,则索赔人可以在 小额钱债审裁处。 如果索赔额较高或相关法律问题更为复杂,则当事方还可以将案件提交地方法院或高等法院原讼法庭(请参阅第三部分)。 “如何收回未付的租金并取回财产?” 更多细节)。

4。 我如何获得有关政府财产(例如政府经营的公共租赁房屋或购物中心)的租赁信息?

如果要获取有关公共租赁房屋的租赁信息,请访问 房屋委员会及房屋署网页.

如果您想进一步了解政府购物中心的租赁事宜,请访问 房屋委员会及房屋署网页.

5。 租赁和许可有什么区别?

租约具有将土地权益从房东转移给租户的法律效力。 这意味着租户被赋予了占领权。 如果房东违反了租赁文件,则房客可以要求房东赔偿(赔偿)并继续占用有争议的财产。

相反,许可证不产生土地权益。 许可人仅允许被许可人使用土地,而不是专门占用土地。 被许可方针对许可方违反许可的补救措施可能仅在于要求赔偿损失,而不能用于侵占财产。 因此, 许可证通常用于短期占领(例如数周或数月),或者在被许可人不具有财产专有权的情况下,例如停车场,报摊或大型购物中心的“亭” .

为了说明“土地利益”的概念,值得注意的是,建筑物的外墙对土地没有兴趣,因为墙壁是垂直表面,不是土地。 因此,建筑物外墙的权益所有者不能将墙转让给另一方,而只能许可使用墙的权利。

还应注意,由于许可证不会转让任何土地权益,因此不承担印花税。 但是,仅仅为了避免印花税而将文件标记为许可证是徒劳的。 文件是创建租赁还是许可不取决于文件的名称,而是取决于文件所证明的事实情况。 区分租约和许可证的主要因素是查看用户是专有财产还是财产所有权。 视情况而定,法律通常接受以定期付款方式授予一定期限的独占性使用权(用户可以单独和私有地占用财产)会产生租约。

上述事项涉及复杂的法律论点。 如有其他疑问,必须咨询律师。

6。 在签署正式租赁协议或租赁之前,房东有时可能会要求承租人签署一份称为“租赁协议”或“临时租赁协议”的文件。 签署本文件有何后果?

有意的房东和有意的房客可以在执行租约之前订立租赁协议。 租赁/租赁协议 本身。 通过签署此协议,意向的房东同意将来提供租约,意向的房客同意接受租约。

租赁/临时租赁协议为合同。 因此,它必须满足 合同要求。 必须有一方的提议,另一方的接受,考虑,建立法律关系的意图等。 协议的条款必须足够确定,包括:

  1. 当事人的名字;
  2. 该处所的名称和地址;
  3. 租赁开始日期;
  4. 租赁期限;
  5. 租金和其他考虑。

租赁/临时租赁协议的协议对协议各方具有法律约束力。 如果签署了这样的协议,而一方随后拒绝签署正式的租赁或租赁协议,则另一方可以向法院申请命令以履行特定的命令。 也就是说,申请法院命令强迫违约方履行协议中规定的义务。

代替签署租赁/临时租赁协议的协议,另一种可能的情况是,可能要求承租人签署标题为“租赁要约”的文件。 然后,该文件将由房东签名(即接受)。 实际上,签署租赁要约的后果与签署租赁协议的后果相似。

二。 签署租赁协议(或租赁)后,各方应如何处理该文件?

租赁文件通常是在对等方签立的,两者都被转发给 税务局 在执行日期后的30天内盖章。

如果租赁文件是 商业租赁,那么它也应该在 土地登记 在执行日期后的30天内,否则根据 土地注册条例 (香港法例第128章)。 有关租赁文件注册的更多信息,请转到 相关问答.

房东 国内财产 还应该提交一个 新的出租或续订协议的通知(表格CR109) 在执行租赁文件后的1个月内,将其提交给评级和估价专员。 如果专员未批准CR109表格,则房东无权根据租赁文件采取法律行动追讨租金(以防万一房客未能支付房租)。 但是,未在一个月内提交表格的房东可在支付$ 310费用后提交表格。

1。 如何在租赁文件中计算印花税?

印花税是对某些证明交易的书面文件的税。 租赁文件的当事方有义务根据以下规定对该文件支付印花税: 安排1印花税条例 (盖。 117 香港法律)。 印花税率随租赁期限/期限而变化。 当前汇率如下。

租期印花税率
未定义或不确定年租金或平均年租金的0.25%
不超过1年0.25%应付总租金
超过1年,但不超过3年年租金或平均年租金的0.5%
超过3年年租金或平均年租金的1%

租赁文件的每个副本均需加盖印花$ 5。

A 许可证 不转让任何土地权益,也不承担印花税。 但是,如果对租赁文件是否应承担印花税有疑问,那么优良作法是寻求印花税办公室的裁决。 目前的裁决费为$ 50。

没有法律规定房东或房客应支付印花税。 因此,租赁协议的当事方可以在彼此之间就各自的印花税份额自由达成协议。 在大多数情况下,当事方将平均分配印花税。

案例

租期有两个月的免租期,租期为三年,每月租金为$ 10,000。 如何计算此租赁协议的印花税?

租赁文件及其对应文件应征收的印花税是根据应付租金或年租金或平均年租金计算的。 因此,免租期将减少计算印花税的基础。 以下示例将说明免租期如何影响应付印花税。

例A例B
某物业的月租费为$ 10,000,租期为3年 没有免租期。 应付印花税为:

($ 10,000.00 x 36)/ 3 x 0.5%+ $ 5 = $ 605

某物业的月租费为$ 10,000,租期为3年 的免租期为2个月。 应付印花税为:

($ 10,000 x(36 – 2))/ 3 x 0.5%+ $ 5 = $ 572

2。 未能在租赁文件上盖章的后果是什么?

一个明显的后果是,房东和房客将由民事诉讼的印花税征收人承担民事诉讼的责任。 税务局.

此外,租赁文件必须盖章后才能与 土地注册处 注册

更为重要的后果是,法院可能不会在民事诉讼中接受未加盖印花的租赁文件作为证据。 换句话说,一方在法庭上难以对另一方(违反了《租赁协议》或《租赁》)执行租赁文件。

3。 有些租赁文件必须在土地注册处注册,而有些则不需要。 为什么?

在...上注册文件的主要目的 土地注册处 旨在将影响香港土地的所有文件通知公众,并就影响特定财产的文件建立优先制度。 一旦文件被注册,公众就被视为已知道其存在及其内容。 注册日期还影响一方在特定财产中的权利的优先权。 租赁文件是一种影响土地的工具,当然可以在土地注册处注册。

土地注册处有关文件注册的法律主要包含在 土地注册条例 (第128章 香港法律)。 严格来说, 土地注册条例不包含任何强制文件注册的规定。 它仅说明未注册的后果。 因此,问题应该是:为什么有些租约文件应该在土地注册处登记?

租赁协议

尽管可以向土地注册处注册租赁文件, 第3节(2)土地注册条例 规定通知和优先权原则不适用于“在不超过3年的任何期限内以机架租金提供的善意租赁”。

因此,创建租期超过3年(即 商业租赁)应该进行注册,否则很容易被房东的继承人击败,并且将失去影响同一财产的其他注册文件的优先权。

相比之下,创建租期为3年或更短(例如 租赁协议)不会通过注册获得或失去任何东西。

但是,如果租赁协议包含 续订现有租约的选择,即使租期不超过3年,也应进行注册。 续约的选择权赋予租户本期满后继续出租该物业的权利,即续租现有租约。 由于此续签选项代表土地的合法权益且影响通知和优先权原则,因此应注册相关的租赁协议。

为了安全起见,租赁协议的当事方应与 土地登记 或法律专业人士确定注册的必要性。

三, 如何收回未付的租金并取回财产?

每个草拟的租赁文件,无论是 家庭或非家庭财产,其中将包含一条条款,该条款赋予房东权利,如果房客未能及时支付租金,房东将丧失其租赁权(即终止租赁并重新进入该财产)。 即使租赁文件中没有没收条款,法律通常也暗示 没收权.

关于租约 住宅物业 27年12月2002日或之后创建的 第117节业主与租客(综合)条例 暗示在此类租赁中,租户一方要在到期日支付租金,并且如果由于未在到期日的15天内支付租金而违反了该条款,则没收条件。

关于租约 非家庭性质, 第126节业主与租客(综合)条例 规定在没有任何明确的契约来支付租金和没收条件的情况下,每项租约都将隐含一项契约,在该日期的15天内支付租金和没收条件日期。

因此,通常来说,如果租户延迟15天支付租金,则房东有权终止租约。 但是,房东可以通过在房东占有物业之前支付所有的欠款来节省房租。

1。 我的房客拖欠了两个月的房租。 我该怎么办才能收回房租和财产?

如果房客没有支付房租,房东通常可以采取以下措施。

a)追讨未付租金的行动

如果房东仅打算收回未偿租金,而又不打算重新获得对这些财产的所有权,则他们可以按以下其中一种方式提出拖欠租金的索赔。

- 该 小额钱债审裁处:对于$ 50,000或更少的索赔(要获取有关如何准备审判的更多信息(从索赔人和被告的角度),请单击 请点击此处。;
- 该 地方法院:对于超过$ 50,000但不超过$ 1,000,000的声明;
- 该 高等法院原讼法庭,它具有无限的管辖权。

住宅物业的房东 国内财产,应确保他们已经提交了 新的出租或续订协议的通知(表格CR109) 在执行租赁文件后的一个月内,将其提交给差Rating物业估价署署长批准。 如果专员不认可该表格,则住宅物业的业主无权根据租赁文件要求追讨租金的法律诉讼。 但是,在一个月内未提交表格的房东可以在支付$ 310费用后随时提交表格。

b)没收(收回财产)和追回未付租金的行动

如果房东认为其房客已经潜逃或无法在剩余的租赁期内支付租金,那么他们可能会希望收回房产并拖欠租金。 在这种情况下,据说房东正在行使他们的权利。 没收权 并可以在以下位置提出索赔:

- 在 土地审裁处;
- 在 地方法院 如果未偿租金不超过$ 1,000,000,并且该财产的应课税价值不超过$ 240,000; 要么
- 在 高等法院原讼法庭 收取任何金额的未偿租金。

房东如果成功获得了对承租人的判决,将能够向法庭/适当的法院申请 拥有令状。 拥有财产令发出后, 法院执达主任 将代表房东收回财产。

高等法院的管辖权

应当指出,尽管高等法院对上述任何一项索赔都拥有无限的管辖权,但通常不会受理属于地方法院或土地法庭管辖范围内的索赔。

中期付款

简而言之,“临时付款”是指一方当事人在诉讼完成之前(即在法官对相关案件做出最终判决之前)在诉讼中向另一方支付的款项。 受款人(通常是原告)必须先向法院申请并获得相关的法院命令,然后才能获得临时付款。

在房客持续拥有房舍,拒绝空置且根本不付房租的情况下,通常会申请临时付款。 在这种情况下,房东可以针对房客提起法律诉讼,以 没收租赁,损害赔偿(补偿)和中间收益(租户在租约期满至休假日期之间应支付的租金)。 但是,要等一段时间后才能在法庭上听取房东的申诉。 在此等待期中,由于房客不断占用房地,可能会阻止房东获得合同租金(从房客那里)或现行市场租金(如果房东找到新房客)。 不应剥夺房东有权在导致案件开庭的期间从房客那里讨回的款项。

如果法院在听取申请书时信纳:

  1. 原告的法律诉讼包括对占有土地的要求(取回财产); 和
  2. 如果提起法律诉讼,被告可能有责任向被告支付有关被告对土地的使用和占用的款项,

法院可以命令被告向原告支付临时付款。 在法院行使其酌处权之前,它将考虑被告的任何抵销,交叉请求或反请求。

在向法院提出相关申请之前,您必须以任何理由寻求法律意见以获取临时付款。

c)遇险行为

遇险是指扣押,拘留和出售在租赁财产中发现的动产动产,以支付欠款。 由于遇险性质,它通常用于租户仍在所租物业经营企业的情况下。 第三部分 业主与租客(综合)条例 规管遇险申请的程序和手续。

遇险申请是单方面的申请(仅由一方当事人提出),这意味着租户将没有机会出现在法官面前进行任何提交(或反对)的机会。 这是为了避免租户知道该应用程序并耗散可用资产。

房东必须提交 宣誓书/确认书 支持该应用程序。 如果法院接受房东的申请,则发出遇险令。 执达主任随后进入该物业,扣押在房客内部和明显由其占有的地方发现的动产动产/商品,并出售该动产/商品以支付拖欠的租金。 由于遇险在程序和合法性方面都很复杂,因此通常在法律专业人员的协助下进行。

2。 我的房客好几个月没交房租了,把房子丢了。 我可以通过打开门,扔掉房客的财产并更改锁来重新获得财产吗?

租赁文件通常会包含一个条款,如果承租人未能支付租金,房东将允许其重新进入该物业。 但是,房东仅依靠本条款并以自助方式重新进入财产是不安全的。 房客可以在几个月后重新出现,并声称房东挪用了财产中剩余的贵重物品。

除了承担民事责任外,房东还可能面临刑事指控。 第119V节业主与租客(综合)条例 明确规定,任何人非法剥夺承租人对有关处所的占用,均属犯罪,可处罚款甚至监禁。

因此,即使可以确定租户已经弃置了该物业,房东也应该通过 适当的法律程序,最终将在法警的协助下收回财产。

IV。 关于使用或占用租赁财产的规定

乍一看,只要房客及时支付房租并使房屋保持良好状态,房东就不必理会房客在物业中的行为。 但是,问题并不那么简单。 用于非授权目的的财产可能为其所有者带来麻烦。

1。 为什么需要确定财产的主要用途,例如“住宅”或“非住宅”?

租赁文件通常包含一个子句,该子句指定该财产仅用于家庭或非住宅目的。 如果房东认为房客违反了本条款,例如在住宅物业中经营商店,那么房东必须在采取进一步行动之前获得证明。

如果对财产是用于家庭用途还是非家庭用途产生疑问或争议,可以问 差and物业估价署 发出一个 物业主要使用者证明书 进行验证。 如果争议已提交法院,则您应提交 表格TR4 申请证书。 如果争议尚未提交法院,则您应提交 表格TR4D 并支付$ 3,850的申请费。 尽管证书并未提供对此问题的最终答案,但将问题提交法院后,将具有说服力。

有关证书的更多详细信息,请与21520111或21508229的评级和评估部门联系。

2。 我已将一处住宅物业出租给承租人,最近我发现承租人将其用作办公室。 这会影响我的利益或对我作为房东造成任何责任吗? 如果我的房客在那里进行犯罪活动,我还将面临什么进一步的问题?

用于非授权目的的财产可能会通过以下方式为其所有者(房东)带来麻烦。

违反政府租赁

在香港,一个有趣的现象是,业主实际上并不拥有财产。 香港所有土地(圣约翰大教堂所在的土地除外)均归政府所有, 地主只出租土地。 因此,建筑物中公寓的典型所有者仅是建筑物所在土地上的股份持有人。 当政府将一块土地出租给“所有者”时,签订了合同。 合同,通常称为 政府租赁,对“所有者”及其所有权的继承者施加了各种条件。 一个普遍发现的条件是“所有者”必须遵守政府租约中规定的土地使用目的。 如果违反此条件,例如在指定用于住宅的物业上进行商业活动,则政府有权重新进入并收回该物业的所有权。 尽管很少采取这种严厉措施,但地政总署可能会要求“所有者”申请临时弃权并支付弃权费,以便政府暂时放弃其再入境权。

违反公契

A 立约契约 是对多单元或多层建筑物的所有所有者具有约束力的合同。 它基本规定了建筑物的管理规则。

共同契约的标准契约将规定单位所有者必须遵守相关政府租赁的条款,并且仅将财产用于授权目的。 通常还需要单元所有者来防止租户或占用者违反相关条款。 因此,即使可能是房客违反了《政府租约》和《公契》,房东仍可能会受到管理公司或建筑物其他单位所有者的法律诉讼。

对第三方的责任

如果将一处住宅物业用于商业活动,那么人们自然可以期望比原先预期的访客更多。 这些访客遭受与财产有关的事故并因此向房东索赔的机会也将增加。 一份草拟好的租约文件将包含一个条款,规定租户向房东赔偿因租户违反任何协议而引起的所有索赔和责任。 但是,如果房东没有草拟好的租赁文件,则房东或房客应承担的责任条款可能存在真空。 在这种情况下,房东可能会陷入完全无法预料的诉讼中。

刑事责任

如果承租人仅将财产用于授权目的以外的其他用途,那么房东将面临的最严重后果就是金钱损失和损害赔偿。 但是,如果房东知道房客正在使用该物业 犯罪活动,例如作为赌博场所或色情场所,对此一无所知,房东可能会面临刑事指控。 其后果将不仅限于金钱损失和损害赔偿,还可能包括犯罪记录和监禁。 因此,如果房东发现租户将其财产用于犯罪活动,则应立即向警方举报。

由于租赁文件可能包含指定使用该物业的条款,例如住宅,零售或工业用途,因此租户违反此条款将引起房东的 没收权。 房东还可能希望寻求有关房东权利和义务的专业法律建议,具体情况可能因情况而异。 例如,使用住宅物业作为家庭办公室的租户可能只是将其用作企业通信地址,而所有业务都在计算机上完成,即没有访客到该物业并且没有在该物业存储商品。 财产可能没有任何实际损害,也可能对房东没有任何实际的负面影响。 在这种情况下,即使承租人在技术上违反了租赁文件的期限,法院也可能会对承租人表示同情。

3。 我是一个公寓单元的租户,遭到邻居的打扰(因为他晚上习惯性地唱大量的歌舞)。 我向建筑物的经理投诉,并被告知由于我不是该物业的所有者。 他进一步指出,根据双方的契约,我没有任何权利。 我能做什么?

共同契据是对多单元或多层建筑物的所有所有者具有约束力的合同。 它基本为建筑物的管理和规章制定规则。 一份详尽的公契可以长达一百多页。

从技术上讲,不属于公寓单元所有者的承租人根据共同契约不享有任何权利可能是正确的。 但是,这并不排除建筑物管理者(或建筑物的业主立案法团)行使相互契约所赋予的权力。

典型的共同契据将规定,单位所有者不得对同一建筑物的其他占用者造成或允许其干扰(由所有者或其租户造成)。 因此,在遵守共同契据的确切规定的前提下,建筑物管理者可以按照共同契据的授权采取任何行动,阻止歌唱邻居,包括采取法律行动。

承租人与房东之间订立的租赁文件也可能包含一个条款,根据该条款,房东契约应促使受任何共同契约约束的各方遵守并履行契约。 就是说,即使房客确实在公契下没有权利,房东也有义务通过行使房东的权利来协助房客阻止歌唱邻居。

最终,如果房客发现自己面对的是公契,却对滋扰问题保持沉默,则唯一的选择可能是起诉歌唱邻居。 侵权法 (通过以下方式要求金钱赔偿的理由之一 民事诉讼)。 虽然可能很难量化歌唱所造成的金钱损失,但承租人可能会尝试获得法院的命令以 禁令 禁止邻居在晚上唱歌。 由于相关的法律程序复杂,因此强烈建议寻求律师的协助。

五,转租

如果我发现房客在未经我同意的情况下将我的财产转租给其他人,那么我该怎么做才能保护自己的利益?

租赁文件通常包含一个条款,禁止该承租人将该财产转租给另一方。 房客的任何转租都将违反该条款,并且房东可以提起法律诉讼要求赔偿。

如果租赁文件中没有禁止转租的条款,则即使未经房东同意,仅转租行为也可能不合法。 由于租赁的结果是将房东的财产权益转让给承租人,因此承租人可以在租赁期间内以任何方式(不违反违反租赁文件的任何非法活动或行为)处理该财产,包括将财产转租给另一方。

基于同样的理由,违反转租禁止条款将使房客对房东负有赔偿责任,但可能不会使转租非法。

VI。 抵押物业

1。 我收到了一家银行的来信,声称是我所租房屋的抵押权人。 银行声称我与房东之间的租赁文件未经同意而提出,并要求我搬出该房产。 我能做什么?

所有经过适当草拟的抵押都包含一个条款,要求抵押人(房东)在抵押人将财产转让给另一方(房客)之前,征得抵押权人(银行)的同意。

如果房东符合此要求,则即使银行最终根据抵押权行使其收回权(例如当抵押人无法向银行偿还抵押金时),银行也将通知承租人的存在并且无法驱逐该承租人。 在这种情况下,银行将成为房东,并有权从租户处收取租金。

如果房东在未征得银行同意的情况下将其财产出租给租户,则该房东违反抵押权,该财产可能会被银行收回。 当银行最终根据抵押权行使收回权时,该抵押权可能是由上述违约以外的其他原因引起的,承租人实际上是 侵入者 物业,银行完全有权要求房客离开,即使房客准备支付租金。

由于抵押贷款总是会在土地注册处进行注册,因此租户被视为已了解抵押贷款及其条款。 如果银行在抵押下行使其收回权,则承租人不能以无知为借口。 因此,在签订租赁文件之前,承租人应始终执行 土地搜索 在土地注册处检查该财产是否抵押。 如果答案是肯定的,则房客必须确保房东已获得抵押权人的同意。

七。 维修/保养义务

成文法对确定财产的维护义务几乎没有指导作用。 的 业主与租客(综合)条例 完全没有涉及这个问题。 的 建筑物条例 (帽。 123 (香港法例)赋予建筑事务监督宣布建筑物有危险并强迫业主纠正情况的权力。 但是,对于非危险的日常维修和保养,这不能提供太多帮助。 的 公众卫生及市政条例 (帽。 132 (香港法例)赋予指定的公职人员权力,要求财产的所有人或占用人清洗该财产。 但是,这仅涉及物业的卫生状况,在常规维修和保养方面没有提供太多帮助。

关于政府当局发布的法定命令,房东作为财产的注册所有人几乎将一成不变地负责进行维修或保养。 收到此命令的租户应及时通知房东,以便尽快采取必要的措施。

关于财产的日常维修和保养, 法律意味着义务 在房东提供财产 适合人类居住 以及租户有义务在 租户般的方式 (即以合理和适当的方式使用财产),而不是浪费(即不破坏/损坏财产)。 显然,这种隐含的义务是相当模糊的,不是很有帮助。

因此,希望有一份草拟好的租赁文件,其中规定了维修和保养的义务。

1。 通常,房东或房客是否负责维护和修理财产?

在处理维修问题时,房东和房客必须主要依靠租赁文件来确定各自的职责。 普遍采用的方法是,房东负责外部和结构的维修与保养,而租户负责内部和非结构的维修。 但是,这种简单的二分法可能会带来问题,因为在不同情况下,内部,外部,结构和非结构一词可能具有不同的解释。 因此,一份草拟的租赁文件将试图预测并容纳特定于该特定财产的所有潜在争议区域,并详细阐明双方的职责。 这也解释了为什么由律师起草的租赁文件可能要花费数十页,而标准格式协议可能只需要一页或两页。

租赁文件的条款对承租人施加许多义务也是很正常的。 这种明显的不公平实际上是相当合理的,因为租户是租期中财产的“负责人”。 由于租约具有将财产权益转移给租户的作用,因此保持财产处于良好维修和保养状态的责任就转移给了租户。 出于同样的原因,法律暗示租户将以类似租户的方式保留财产,并且不会造成浪费。

在租赁文件中通常会发现,承租人的维修和保养义务受“除外的合理磨损”限制。 这可以使租户免于因时间流逝以及财产的正常合理使用而造成的损害。 一份草拟好的租赁文件还应包含一个条款,规定业主只有在通知结构缺陷后方才承担结构维修的义务。 这是合理的,因为不能期望房东不占用财产,以弥补他们不知道的缺陷。

总体上, 谁负责维修和保养的问题的答案可在房东和房客商定的条款中找到。 如果没有书面租赁文件,或者租赁文件未解决特定问题,则争议可能必须由法院裁定,这将考虑诸如 普通法 “类似租户”的义务,特定争端的事实情况,当事方行为的合理性等。

房东进入物业的权利

第24业主与租客(综合)条例 是房东可以进入财产并进行必要修理的法律规定。 房东及其仆人和代理人可以:

  1. 在所有合理的时间,进入并检查租赁对象的财产,以确定他们是否需要任何必要的维修; 和
  2. 在14天以书面形式通知承租人的服务(交付)后,将其作为租赁对象,并进行所有必要的维修。

本条例中的“必要维修”一词是指 承租人 如果他与房东立约(受合同法律约束),则必须履行该义务,以使财产处于可出租的修复状态。 根据租赁文件的条款或当事方之间的其他共同协议,房东产生的相关维修费用可从租户处收回。

2。 如果租赁物业发生大火,房东因此蒙受了一些损失,房东可以向房客索赔吗?

它取决于房东和租户在租赁协议中约定的条款。 它也取决于起火的原因(例如,这是纯粹的事故还是由某人的疏忽引起的?)。

实际上,谨慎的房东会购买保险单,以支付相关财产和家庭损失。 可以为家具,装饰,电器和个人贵重物品等家居物品的丢失或损坏提供保险。 这种保险的典型例子是 “家庭综合保险”.

另一个重要的注意事项是,房东有责任告知保险公司该公寓/房屋已出租给租户。

根据相关租赁文件的条款,可能还要求承租人为该财产购买适当的保险。

八。 到期前终止租约

在通常情况下,房东和租户都不能在租约期满前终止租约,除非他们中的任何一方违反了协议的重要条款(例如,租户不支付租金或房东非法重新进入该物业)。 但是,如果存在有效的 中断条款.

1。 我已将我的财产每三年租给一个租户。 该学期还剩下2年。 但是,我注意到,邻近物业的租金价值已大大提高。 我可以终止现有租户的租约,并出租该物业以获得更好的租金吗?

合同的一方受该合同条款的约束。 因此,除非租赁文件中包含 中断条款 允许房东在任期届满前终止租赁,或者双方同意提前终止租赁,则房东受租赁文件的约束并且不能 单方面与现有租户终止租约。

2。 我已经租了三年的物业。 该学期还剩下2年。 但是,我注意到邻近物业的租金价值已大幅下降。 我可以终止与房东的租约,以便以较低的租金获得可比较的房地产吗?

合同的一方受合同条款的约束。 因此,除非租赁文件中包含中断条款 允许租户在租约期满前终止租约,或双方同意提前终止租约,则该租户受租约文件约束且不能 单方面终止与房东的租赁。

A “违约条款” 从租户的角度来看可能像这样(仅供参考)。

尽管本协议中包含任何内容,但据此达成协议并宣布,如果自期限开始之日起满一年后的任何时间,承租人都希望终止本协议,则承租人有权通过以下方式终止本协议:至少提前两个月向房东发出书面通知,但前提是房东在通知书所述的终止日期之前至少两个月收到了该通知,或者向房东支付了两个月的租金来代替该通知,前提是本条款的执行始终不损害任何一方在任何先前要求或违反此处包含的协议,规定,条款和条件方面针对另一方的权利和补救措施。

如果租赁文件不包含中断条款,那么房东和租户都不能单方面终止租赁。 想要在约定的期限届满之前终止租约的租户唯一的选择就是向房东提供放弃租约的权利。 在双方协商后,租户通常必须支付一笔款项,以换取房东接受交出的款项。

九。 房东出售现有租赁物业

当房东打算将出租的房屋出售给租客时,房东应向房地产经纪人,律师和潜在购买者明确告知,该房屋将在租赁的情况下出售。 房东还应将预期出售通知租户,并妥善处理租户支付的押金。

要获取有关财产买卖的更多信息,请单击 请点击此处。.

1。 我目前出租给租客的财产的价值已经上涨,我打算出售它。 在出售房产之前,我该怎么做才能免除租约下的任何责任?

房东应向房地产经纪人,律师和潜在的购买者表明,将要出售的房屋要有租赁条件。 房东的律师将负责将房东与潜在购买者之间要达成的买卖协议中的相关规定,从而使房东免于承担租赁义务。 典型的规定包括:声明房东已充分披露了租约的详细信息;保留了房东对租户在出售完成前产生的租金欠款的索偿权;以及不包括房东在租用文件中产生的负债销售完成后。

房东还应将预期出售通知租户,并妥善处理租户支付的押金。 仅仅将定金转移给新所有者并不能免除房东对将定金退还给房客的责任。 进行这种转让后,房东应从新所有者那里获得房客对押金要求的赔偿(即房东将不再有房客将来的押金要求)。 或者,房东可以将押金退还给承租人,并要求承租人向新所有者交纳相同的押金。

2。 我的房东告诉我,我租用的物业是最近出售的。 还要求我在下一个到期日向新房东支付租金。 我可以反对吗? 我在“旧”租期下的利益会受到保护吗?

房东作为财产的所有者,完全有权出售该财产。 如果该物业存在租约,则很可能该物业将根据该租约出售。 也就是说,新所有者将意识到租约,并期望从租户那里收取租金。 老所有者和新所有者之间达成的买卖协议还应明确规定,新所有者将从老所有者那里继承租赁中的所有权利和义务。 因此,现有租赁下的租户权利和义务通常将保持不变。

但是,租户支付的押金值得特别注意。 根据枢密院(1 7月1997之前的香港最终上诉法院)在1986做出的判决,房东提出的将押金退还给租户的盟约是个人的承诺,因此只能针对房东本人,但不反对新所有者。 因此,除非有其他安排或协议,否则新房东不需向房客承担支付给旧房东的押金。 租户应确保旧房东已将定金转移给新房东,以便房客可以从新房东那里收回定金。

十。续签事宜

假设现有租约即将到期,则房东和租户可以开始就是否续约进行谈判。

过去,房东在大多数情况下必须为 国内财产 与现有的租户。 但是,有关此问题的法律在9 7月2004进行了重大更改。 本质上,除非有相反的书面约定,房东无须与同一租户续签租约。 这适用于家庭和非家庭财产。 有关9 7月2004上租赁法律变更的更多详细信息,请参阅第XI部分: “ 9 7月2004租赁法律的变更”.

但是,如果租赁文件(无论是创建的,无论是家庭租赁文件还是非住宅租赁文件)均包含“续签选择权”条款,则该租户将有权续租。

租约文件可以为租户提供续订现有租约的选项。 该选择权是房东提出的在现有租约期满后授予另一租约的提议。 为了使该选项生效,租户必须对此表示接受。 合同中的条款通常要求承租人在合同中指定的日期之前书面通知房东。 该条款还可能包含对新租赁文档的条款的引用,例如与现有租赁相同的条款。

在双方之间达成协议的前提下,“续订选项”条款可能如下所示(仅供参考):

特此达成协议,如果租户希望自期限届满之日起再延长两年,并且在该期限届满前至少六个月,则向房东发出书面通知,并已支付租金和所有特此保留的款项。并在合同有效期内履行并遵守了合同中所包含的条款和条件,则房东将从租赁到期之日起将该物业出租给承租人,为期两年,以新的月租金支付,除续订条款外,其他条款与条件与此处所载相同。

1。 续订选项和中止条款有什么区别?

An 续订选项 在当前期限届满后,赋予租户继续租用该房产的权利,即续订现有租约。 可以选择续订,租户获得 保有权 并且房东在一定程度上获得了持续的租金收入。 由于续签的选择权代表了对土地的合法权益并影响通知和优先权原则,因此即使租赁期不超过3年,相关租赁文件也应进行注册。

A 中断条款相反,在一定时期过后或发生某些事件后,则赋予当事方过早终止租赁的权利。 也就是说,允许聚会 打破 原始期限届满前的协议。

2。 房东和租户打算续签现有租约。 除租金外,所有条款均已达成协议。 各方有什么办法可以友好解决问题?

在这种情况下,“现行市场租金”概念可能会有所帮助。 要找出某物业的现行市场租金,双方可以共同任命一名独立的专业估价测量师来完成这项工作,该人的决定将是最终决定,对双方均具有约束力。 这项工作的主要优点是,可以在无休止,没有成果的谈判下友好解决这一问题。 实际上,当然只有在物业具有可观的租金价值的情况下,才应聘请专业的评估师。

十一。 9 7月2004租赁法律的变更

香港的租赁法主要受《 业主与租客(综合)条例(帽。 7 香港法律)。 该条例于9 7月2004日进行了重大修改。 关于住房租赁,取消了租赁权保障。 对于非住宅物业的租约,取消了终止租约的法定最小通知时长。

房屋租赁

的概念 保有权 意味着租户被赋予法定权利,在现有租约期限届满后继续出租和占用财产。 在旧制度下(租约 在9 7月2004之前创建), 国内财产 在大多数情况下,只要租户愿意支付当时的市场租金,便可以保证继续租赁该物业的权利。 房东不能拒绝将财产转让给同一租户,除非在某些情况下明确规定 119E部分 旧的 业主与租客(综合)条例。 例如房东意图重建财产,由房客引起的不必要的烦恼或干扰,或房客出于不道德或非法目的使用该财产。 为了符合119E节的要求,房东必须处理复杂的法律和程序以恢复对财产的拥有权(例如向租户发出终止通知,响应租户的新租约要求或在土地法庭进行诉讼)。 2004年7月取消了此部分。

对于住宅物业的租约 在9 7月2004或之后创建,双方可以就如何终止租约自由协商并达成协议。 在没有任何合同协议的情况下,固定期限的国内租赁将在期满时终止,而定期租赁(将在一段时间内自动续签)将通过在整个租赁期限内发出退出通知而终止。

如果是9 7月2004之前存在的房屋租赁,则只能通过双方同意或通过以下方式终止租赁: 过渡期终止通知(TTN)。 为一个 由房东签发的TTN,则必须在预定终止日期之前至少12个月内向租户提供。 为一个 租户签发的TTN,则必须在预定终止日期之前至少1个月内将其送达房东。 也就是说,租户实际上已被授予12个月的租期保证。 但是,需要自用财产的房东可以在现有租赁期满后向土地法庭申请占有该财产,而不论是否已将TTN送达(参见以下案例的判决): 西蒙·约翰·考克斯v保罗·戴斯蒙德·斯坎伦)。 重要说明是,以自住为由成功获得占有命令的人不能与他人一起出租,出售,转让或部分占有该财产(除非该人的直系亲属,例如他/除非土地法庭事先征得其同意,否则必须在命令发布之日起24个月内找到其配偶和子女。 还应注意,在以下情况下不需要TTN:

  1. 9 7月2004或之后的租赁条款发生了变化;
  2. 房东和租户在9 2004 7月或之后达成了另一项终止通知期限; 要么
  3. 该租约在9 7月2004或之后分配给新的租户。

有关如何服务TTN的示例:

  • 1 1月2003创建了一个住宅物业租赁协议。
  • 租赁期限:自1 1月2003开始的两年(即修订前的租赁)。
  • 房东想在租约期满时终止租约,但租户拒绝。
  • 要终止租约,房东必须向租户提供TTN服务。
  • 房东可以为TTN服务的最早日期是31十二月2005(即现有租赁的最后一天)。
  • 可以终止租约的最早日期是1一月2007(即,从12十二月31到2005个月)。
  • 房东必须在TTN上指定租约将于1年1月2007终止。
  • 在先前的租约期满后,该租户实际上将享受12个月的租期担保(从1 1月2006到31 12月2006)。

非住宅物业的租约

在9之前的7月2004体制下 业主与租客(综合)条例 (帽。 7 (香港法例),大部分租约 非家庭性质 即使租赁文档中指定的期限到期,也不会自动结束。 旧的法律规定房东有义务至少提前六个月通知租户,或有义务至少提前一个月通知租户终止租约。 但是,这项职责已在9 2004取消。

对于非住宅物业的租约 在9 7月2004或之后创建,双方可以就如何终止租约自由协商并达成协议。 在没有任何合同协议的情况下,固定期限的租约将在期满时终止,而定期的租约(将在一段时间内自动更新)将通过在整个租约期满前向租户发出退出通知而终止。租期。

就非住宅物业的租约而言, 在9 7月2004之前存在,双方可以根据租赁文件中规定的协议或彼此之间达成的协议终止租赁。 在没有任何共同协议的情况下,固定期限的租约将在届满时终止,而定期的租约将通过在整个租约期限内退出的通知终止。

1。 作为房东,我如何受到2004七月的变化的影响?

修正案对租约的重大影响 国内财产 是它删除了 权属规定的保障 。 关于 非家庭性质,终止租约的法定最低通知时长将被删除。 换句话说,对于房东而言,新法律在与租户就是否将续签现有租约进行谈判方面提供了更大的灵活性。

房屋租赁

对于住宅物业的租约 在9 7月2004或之后创建,双方可以就如何终止租约自由协商并达成协议。 在没有任何合同协议的情况下,固定期限的国内租赁将在到期时终止,而定期租赁将通过在整个租赁期限内退出的通知终止。

对于9 7月2004之前存在的房屋租赁,只能通过相互协议或过渡终止通知(TTN)终止此类租赁。 为一个 由房东签发的TTN,则必须在预定终止日期之前至少12个月内将其送达租户。 也就是说,租户实际上已获得另外12个月的租期担保。 但是,需要自用财产的房东可以在现有租赁期满后向土地法庭申请占有该财产,而不论是否已将TTN送达(参见以下案例的判决): 西蒙·约翰·考克斯v保罗·戴斯蒙德·斯坎伦)。 重要说明是,以自住为由成功获得占有命令的人不能与他人一起出租,出售,转让或部分占有该财产(除非该人的直系亲属,例如他/除非土地法庭事先征得其同意,否则必须在命令发布之日起24个月内找到其配偶和子女。

还应注意,在以下情况下不需要TTN:

(a)9 7月2004或之后的租赁条款发生了变化(请参见以下法院判决);
(b)房东和租户在9 2004 7月X日或之后商定了另一期限的终止通知; 要么
(c)在9 7月2004或之后将租约分配给新的租户。

从案件的判决 富邦银行(香港)有限公司v伟宝有限公司 可能有助于说明上面的(a)。 在这种情况下,主题租约于1年12月2002开始,并于30 11月2004中过期。 土地法庭发现,从书面租赁协议的最初期满起,有一个3个月的延期协议。 在9 7月2004之后对过期的租约的原始条款进行了这样的更改。 在此基础上,并考虑到 第5节(4)业主与租客(综合)条例(请参阅下面的“注释” 第115节 因此,不再需要房东在延期期满后向租户送交《过渡期终止通知》。 另外,由于延长期是3个月的固定期限,但没有关于退出通知的具体规定,法院裁定,固定期限应在3的最后一天到期,一个月的时间,无需进一步通知房东。

非住宅物业的租约

对于非住宅物业的租约 在9 7月2004或之后创建,双方可以就如何终止租约自由协商并达成协议。 在没有任何合同协议的情况下,固定期限的租约将在期满时终止,而定期的租约将通过在整个租约期限内发出退出通知而终止。

在非住宅物业租约中 在9 7月2004之前存在,当事方可以根据租赁文件中规定的协议或彼此之间达成的协议终止租赁。 在没有任何共同协议的情况下,固定期限的租约将在届满时终止,而定期的租约将通过在整个租约期限内发出退出通知而终止。

如果您对上述更改还有其他疑问,请联系 差and物业估价署.

2。 作为租户,我如何受到2004七月的更改的影响?

香港的租赁法主要受《 业主与租客(综合)条例。 在9 7月2004之前,该条例规定了租户,尤其是那些 国内财产保有权,这意味着只要租户准备支付当时的市场租金,房东就必须继续将财产出租给租户。 这个想法本身似乎是公平和有吸引力的,但是实现这个想法所需的程序太麻烦了。 在9 2004年7月,该条例进行了实质性修改,删除了权属规定的保证。

房屋租赁

对于住宅物业的租约 在9 7月2004或之后创建,双方可以就如何终止租约自由协商并达成协议。 在没有任何合同协议的情况下,固定期限的国内租赁将在到期时终止,而定期租赁将通过在整个租赁期限内退出的通知终止。

如果是房屋租赁, 在9 7月2004之前存在 ,此类租约只能通过双方协议或过渡终止通知(TTN)终止 . 对于要由房东签发的TTN,必须在预定终止日期之前不少于12个月向租户提供TTN。 为一个 租户签发的TTN,则必须在预定终止日期之前至少一个月将其送达房东。 也就是说,租户实际上已获得另外12个月的租期担保。 但是,需要自用财产的房东可以在现有租赁期满后向土地法庭申请占有该财产,而不论是否已将TTN送达(请参见 西蒙·约翰·考克斯v保罗·戴斯蒙德·斯坎伦)。 重要说明是,以自住为由成功获得占有命令的人不能与他人一起出租,出售,转让或部分占有该财产(除非该人的直系亲属,例如他/除非土地法庭事先征得其同意,否则必须在命令发布之日起24个月内找到其配偶和子女。

还应注意,在以下情况下不需要TTN:

(a)9 7月2004或之后的租赁条款发生了变化(请参见以下法院判决);
(b)房东和租户在9 2004 7月X日或之后商定了另一期限的终止通知; 要么
(c)在9 7月2004或之后将租约分配给新的租户。

对案件的判决 富邦银行(香港)有限公司v伟宝有限公司 可能有助于说明上面的(a)。 在这种情况下,主题租约于1年12月2002开始,并于30 11月2004中过期。 土地法庭发现,从书面租赁协议的原始到期日(3 11月30)起,有一个204个月的延长期协议。 在9 7月2004之后对过期的租约的原始条款进行了这样的更改。 在此基础上,并考虑到《房东和承租人(综合)条例》第5(4)条(请参阅“ 第115节 因此,不再需要房东在延期期满后向租户送交《过渡期终止通知》。 另外,由于延长期是3个月的固定期限,但没有关于退出通知的具体规定,法院裁定,固定期限应在3的最后一天到期,一个月的时间,无需进一步通知房东。

非住宅物业的租约

对于非住宅物业的租约 在9 7月2004或之后创建,双方可以就如何终止租约自由协商并达成协议。 在没有任何合同协议的情况下,固定期限的租约将在期满时终止,而定期的租约将由房东在整个租约期限内发出的退出通知书终止。

在非住宅物业租约中 在9 7月2004之前存在,当事方可以根据租赁文件中规定的协议或彼此之间达成的协议终止租赁。 在没有任何共同协议的情况下,固定期限的租约将在届满时终止,而定期的租约将由房东在整个租约期限(但通常不超过6个月)内发出的退出通知书终止。

从房客的角度来看, 业主与租客(综合)条例 似乎剥夺了他们在原始租赁期满(即土地使用权担保)到期后继续出租同一房产的法定权利。 但是,这种明显的剥夺可能是理论上的而不是实际的。 毕竟,哪个房东会拒绝与准时支付租金的租户续签现有租约?

如果您对上述更改还有其他疑问,请联系 差and物业估价署.

十二。 案例说明

场景:

B先生打算从ABC公司租用商业物业来经营零售店。 双方口头商定了租赁的主要条款,包括租金和租赁期。 房东(ABC公司)已指示律师事务所处理相关租赁文件。

问题1:
B先生收到了房东律师起草的租赁协议草案。 看来很多条款对房东都是有利的。 这在租赁交易中很常见吗? B先生可以做什么来保护他的利益? 答1

问题2:
签订租赁协议后,双方同意修改该协议的某些条款。 他们可以简单地在现有协议上标记修订,还是必须签订新协议? 答2

问题3:
B先生在使用该物业一段时间后,认为该物业需要大量翻新。 他要求房东进行装修,但房东要求他负担费用。 谁负责这些装修费用? 答3

问题4:
B先生没有支付2个月的租金。 ABC公司可以怎么做以收回未付的租金和/或取回财产? 答4

问题5:
B先生解决了所有的租金欠款,但ABC Company告诉他,它打算出售该物业。 该公司向B先生保证,它将告知B现有租约的任何潜在购买者。 但是,B先生被告知,他应允许潜在的购买者进入并查看该物业。 B先生可以拒绝吗? 答5

问题6:
租期仅剩两个月。 B先生拒绝支付最后两个月的租金,并告诉ABC公司,它可以没收这笔押金(相当于两个月的租金)作为未付租金的付款。 ABC公司应该接受吗? 答6

问题7:
租赁期满后,B先生留在物业中并按月支付租金,ABC公司继续接受该租金。 过期的租赁协议中的条款会继续约束双方吗? 答7


答1:

房东的律师起草《租赁协议》时,不可避免地损害了房客的利益。 B先生解决此问题的最佳方法是聘请律师协助他谈判更优惠的条件(或剔除不利的条件)。

阅读了通常的租赁文件的任何人都可能会对双方要遵守的义务比例不平衡感到惊讶。 房东仅需遵守一些义务,例如提供安静的享受,修复屋顶和外墙以及支付地租。 相比之下,承租人必须遵守许多作为和不作为。 但是,租户应该认识到情况可能没有看起来那么糟。 由于租约具有将财产权益转移给租户的作用,因此保持财产处于良好维修和保养的义务也移交给了租户。 因此,即使租赁文件经过双方律师的协商,租约文件似乎仍然对租户施加许多义务,这是很正常的。 这种明显的不公平实际上是相当合理的,因为租户是租赁期间财产的“负责人”。

答2:
通常,房东和租户可以在现有租赁协议上标记修订,然后在修订旁边放置他们的签名。 双方还可以签订包含所有修正案的补充协议,而不是对现有协议的不同部分进行大量修正。

但是,如果一项修正案如此实质性以至于改变了租赁协议的性质,则当事各方可能必须签订新的协议。 例如,如果延长租期,则实际上会创建新的租约,并且当事方可能必须签订新协议并遵守必要的法律要求。 如果租金增加了,那么额外的租金也要加收印花税。 潜在法律后果的数量与可以想象的修正案的数量一样多。 因此,当事方在作出任何修正前应寻求法律意见。

答3:
普通意义上的“翻新”一词表示财产装饰和装饰的含义。 它可能不包括对财产占用必不可少的维修或保养,例如修理破裂的墙壁或天花板。 此外,《租赁协议》可能会指定按“原样”出租该物业,这意味着租户在开始租赁时就知道该物业的状况。 因此,除非租赁协议另有规定,否则B先生无权要求房东进行房产翻新。

通常,可以说房东和租户都没有义务翻新房屋。 由于房客是物业的实际占用人,因此房客承担装修的任何费用是合理的。 但是,当事方可以就任何翻新提案进行协商。 如果房客已长期租用该物业并承诺继续租用该物业,则房东可能会更愿意承担装修费用。

答4:
请参阅 相关问答.

作为房东的ABC公司也应注意,不得使用任何非法措施取回未付的租金或财产(例如,在没有法院命令的情况下打开门) ). 任何人非法剥夺承租人对有关处所的占用,可能会构成犯罪,并可能处以罚款甚至监禁。

答5:
一份草拟的租约文件将始终包含一个条款,根据该条款,房东的契约应使租户安静地享受财产。 在这种情况下,安静的享受不仅仅指免于噪音,还包括免于房东干扰的自由。 即使租赁文件中没有这样的条款,法律也暗示了租户享有安静享受的权利。 因此,除非租赁文件明确规定租户必须允许潜在的购买者查看或检查房地产(通常在租赁到期日之前的某个时间),否则租户有权拒绝房东查看或检查的请求。

实际上,房东应该已经将可能存在的租约通知了潜在的购买者,并且该房产应“根据租约”出售。 在这种情况下进行购买的购买者应了解,他们可能是在购买房产而无权查看和检查。

答6:
租约文件通常规定租户必须支付押金,以确保按租约文件履行和遵守租户的契约,例如支付租金,保持财产完好,执行维修并遵守相关规定。法律。 支付租金的协议只是房客订立的许多契约之一。 在大多数情况下,直到收回财产所有权之前,房东才知道租户是否已履行并遵守了这些契约。

重新获得财产后,房东可能会发现管道被阻塞,墙壁被涂上了怪异的颜色,窗户被打碎,冰箱消失了,垃圾遍布整个财产等,并且房客无法找到不再。 押金将无法支付未付租金和装修物业所产生的费用。 因此,接受租户的建议以租金代替押金是不明智的。

答7:
租约期满后,原始的租约已过时。 该协议中指定的条款和条件不再约束双方。 如果“房客”继续留在物业上,而“房东”不反对,则他们之间的关系将演变成受苦的房客:也就是说,“房东”遭受了“房客”在场的痛苦。财产。 严格来说,这根本不是租约,因为“房东”没有明确同意出租该物业。 从这个意义上说,“租户”只是一个占用者。 由于“房东”和“房客”都不确定其权利和义务,因此法律上的受租约模棱两可。 在这种情况下,当事方应尽快订立新的租赁文件,清楚地阐明其各自的权利和义务。

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