您的搜索结果

财产买卖

一,香港土地所有权的基本知识

中华人民共和国拥有香港的所有土地,但拥有圣约翰大教堂的土地除外。 香港行政长官有权在有限的时间内向公众出租和授予国有土地(法定定义为“租赁土地”)。 行政长官可通过以下方式做到这一点:i)授予一定时期的政府租赁,或ii)授予个人或公司为特定目的占用政府土地一段特定时期的许可证(通常比政府租赁短)。 换句话说,“土地所有者”实际上是从政府那里租赁土地,但是相关的租赁期可能会很长(例如50年或更长)。

1。 我在多层建筑物中拥有公寓时是否持有政府租约?

是。 作为多层建筑物中单个单元(公寓)的所有者,您和同一建筑物的所有其他所有者持有建筑物所在土地的政府租赁。 换句话说,您是政府租约的共同所有人,并且您持有该土地的一部分股份。 您拥有自己单位的专有所有权,并与其他共同所有者共享建筑物的公共部分。

2。 拥有财产有哪些不同的方式? 什么是唯一所有权?联合租户和共同租户是什么?

在香港拥有财产的不同方式是唯一所有权和共同所有权。 如果您打算与他人一起购买单位,请咨询您的律师以获取有关共同所有权的更多信息。

一种。 独资

唯一所有权是指仅由一个人拥有的财产,而该人是该财产的唯一所有者。

b。 共同所有权

如果已婚或同居的夫妇购买打算居住的财产,则通常打算分享该财产的所有权。 共有所有权最常见的类型是“共有租赁”和“普通租赁”。

  • 联合租赁

对于联合租赁,所有联合租赁均被视为唯一所有者。 换句话说,共同承租人的利益或所有权份额是平等的。 当其中一位联权人去世时,他/她的利益将自动转移给将拥有全部财产的尚存联权人。

  • 普通租约

对于普通租约,所有普通租户的利益与他们各自对房地产购买价格的贡献成正比。 例如,在与2所有者共有的租赁中,贡献25%购买价格的所有者将拥有1 / 4所有权。 另一位出资75%的所有者将拥有3 / 4所有权。 当其中一位普通居民去世时,其利益将构成其财产的一部分(即某人死亡后留下的财产),并将根据其遗嘱或法律的条款转移没有遗嘱的证明。

3。 我不是“注册所有人”(我的名字没有写在已经在土地注册处注册的单位的产权契据上),但是我已经支付了部分或全部的单位购买价。 在财产方面,我有发言权吗? 例如,我可以阻止“注册所有者”出售财产吗?

尽管您不是“注册所有者”,但如果全部或部分购买资金来自您,您可能是该物业的“实益所有者”。 也就是说,该财产可以由注册所有者以全部或部分代表您的信托方式持有。 如果您和注册所有者分别缴纳了购买金额的一半,则您的一半股份可能由注册所有者代表您持有。 您应立即将您的实际利益通知任何有意购买者及其律师。 这可以有效地停止销售。 另外,如果财产被出售,您可以向注册所有者索要收益分成。

但是,如果您打算购买该物业并将其作为礼物赠予注册所有者(您已经明确表示,当您付款时),您就该物业所享有的实益权益是可以争论的。 这意味着您可能无法停止出售或要求获得您的股份。

上述事项涉及复杂的法律论点,必须寻求法律意见。

二。 房地产经纪人的服务(概述买卖过程)

尽管卖方(卖方)和买方可以直接进行交易,但他们通常必须在房地产经纪人的协助下完成以下步骤:

财产买卖程序概述

i)卖方找到房地产经纪人来出售财产,和/或购买者找到房地产经纪人来寻找合适的财产;

ii)买方检查财产并与代理商或卖方协商价格;

iii)买卖双方签署一份买卖选定财产的临时(或初步)协议(该临时协议通常由房地产经纪人提供)。 然后,购买者支付初始保证金;

iv)卖方和买方各自任命自己的律师进行谈判并签署正式的买卖协议(该正式协议由卖方的律师提供,并由买方的律师检查)。 然后,购买者支付进一步的押金;

v)卖方将财产移交给购买者。 买方支付购买价格的余额。 双方签署由买方的律师提供并由卖方的律师检查的转让。

无论您是卖方还是购买者,您必须与之交易的第一方通常是房地产经纪人。 因此,值得更多了解房地产经纪人提供的服务。

1。 我想卖掉我的公寓。 我可以期望房地产经纪人提供什么服务?

代理应:

  1. 从您那里获取有关您公寓的信息;
  2. 将您的公寓推销给潜在的购买者。 未经您的事先批准,您的代理人不得以任何方式为您的公寓做广告(例如报纸广告,海报或小册子等);
  3. 安排潜在的买家检查您的公寓;
  4. 安排与潜在购买者的谈判;
  5. 告诉你有关 所有优惠 关于您的公寓。 如果任何潜在的购买者对购买您的公寓表现出了兴趣并报价了该公寓的价格,则代理商必须立即通知您;
  6. 帮助您与购买者协商并签署临时协议。

代理对您诚实是非常重要的,代理应始终为您的最大利益行事。

2。 作为卖方,当我要求经纪人帮助我出售我的公寓时,我是否必须签署房地产代理协议?

依据 第45节地产代理条例 (帽。 511 ),您和您的代理人必须先签署代理协议,然后再出售 住宅物业。 否则,代理无法为您服务。

《香港房地产买卖协议》(表格3)旨在 供应商 。 该协议由地产代理局根据《地产代理条例》提供。 必须由您和您的房地产经纪人适当签署。

该代理协议中包含的项目包括:代理人的职责,卖方应支付的佣金以及该协议的有效期等。

如果需要,您可以针对同一单位使用多个代理的服务。 但是,提醒您 声明代理商是您的 独家代理 在任何代理协议中,如果您希望2或更多代理可以为您提供帮助。 否则,即使您通过其他代理商出售您的公寓,您也必须向独家代理商支付佣金(即,您必须向两个代理商支付佣金)。

您可以从以下网址下载“ Form 3” 地产代理监管局的网页。 在签署协议之前,您应该仔细阅读本协议。 如果您不了解其中的任何部分,请咨询代理人或您的律师。 您应要求您的代理人给您一份您已签署的协议的副本。 您还应将协议保存在安全的地方,以备将来参考。

除了地产代理协议,您和您的经纪人还必须签署一份 物业资料表,其中包含您的财产的详细信息(例如,建筑面积,未偿还的抵押贷款或政府机构发布的任何维修令)。 您应尽其所能向代理商提供正确的信息。 您的代理人还应努力检查有关您财产的任何信息的准确性。 如果提供给买方的虚假信息导致买方蒙受任何损失,则买方有可能起诉您和/或您的代理人,要求其赔偿。

房地产代理协议旨在为大多数不具备房地产交易法律知识的居民提供保护。 如果你想卖一个 非住宅财产 (例如商业或工业财产)通过代理而无需签署房地产代理协议,则您仍然不受香港成文法(例如《房地产代理条例》),房地产代理局规定的法规(例如道德),以及 普通法。 但是,您的经纪人可能会要求您签署房地产代理协议。 由于房地产经纪人管理局不提供有关非住宅物业的任何推荐协议表,因此在签署协议之前,应仔细阅读协议。 如有任何疑问,请咨询代理人或律师。

3。 相同的代理商可以为卖方和买方提供服务吗?

是的,如果双方都知道并同意。 您应在房地产经纪人协议中明确标记相应的代理人是“双重代理人”(该代理人既代表卖方,又代表买方)或“可能双重代理人”(代理人仅代表卖方,但也可以代表卖方)供买方使用)。

4。 我想买一个公寓。 我可以期望给我什么样的服务,并可以从向我展示公寓的代理商那里获得什么信息?

代理应:

  1. 为您提供有关该公寓的必要信息(见下文);
  2. 安排您检查公寓;
  3. 安排与卖方谈判;
  4. 将您的所有报价传递给供应商(见下文);
  5. 帮助您与供应商协商并签署临时协议。

关于上述(a)点,必要的信息包括:当前所有权,建筑面积,产权负担(例如任何现有的抵押或维修订单),任何现有的租赁,竣工年份,使用限制(例如住宅,工业或其他用途) ,卖方之前所做的任何增添或变更工作,相关政府租赁/赠款的租赁期限(租赁期)等。

在上面的(d)点之外,如果您的代理商听到或收到另一个潜在购买者的更高报价,则您的代理商必须立即将这种报价通知您(因为您可能希望提出更高的订正报价)。 如果您的经纪人没有这样做,您可以起诉他/她以赔偿。

您还可以从属性信息表单(也称为“表单1”)中获得目标公寓的详细信息,该表单由卖方和卖方的代理商填写。 本表格的注释4规定:“除非购房者明确放弃其收取表格的权利,否则持牌房地产经纪人必须向购买者提供完整表格的正本或副本。” 有关此表格的更多信息,请返回 问题2.

代理对您诚实是非常重要的,代理应始终为您的最大利益行事。

5。 作为购买者,当我要求代理人给我看房时,我是否必须签署房地产代理协议?

参考 第45节地产代理条例,您和您的代理商必须在购买(或检查)商品之前签署代理协议 住宅物业。 否则,代理无法为您服务。

《在香港购买住宅物业的房地产代理协议》(表格4)旨在 购买者 。 该协议由地产代理局根据《地产代理条例》提供。 必须由您和您的代理人正确签署。 该代理协议中包含的内容包括:代理的职责,买方应支付的佣金以及该协议的有效期等。

您可以从以下网址下载“ Form 4” 地产代理监管局的网页。 在签署协议之前,您应该仔细阅读本协议。 如果您不了解其中的任何部分,请咨询代理人或您的律师。 您应要求您的代理人给您一份您已签署的协议的副本。 您还应将协议保存在安全的地方,以备将来参考。

房地产代理协议旨在为大多数不了解房地产交易法律知识的居民提供保护。 如果您想购买 非住宅财产 (例如商业或工业财产)通过代理而无需签署房地产代理协议,则您仍然不受香港成文法(例如《房地产代理条例》),房地产代理局规定的法规(例如道德),以及 普通法。 但是,您的经纪人可能会要求您签署房地产代理协议。 由于房地产经纪人管理局不提供有关非住宅物业的任何推荐协议表,因此在签署协议之前,应仔细阅读协议。 如有任何疑问,请咨询代理人或律师。

6。 如果我与向我展示公寓的代理商签署“ 4表格”怎么办,之后又通过其他代理商或直接从卖方那里购买了公寓?

在这种情况下,您还必须向第一家代理商支付佣金。 请参阅附表3 –买方在您的房地产代理协议中应支付的佣金(“表格4”)。 如果您预计可能直接与供应商或其他代理商打交道,则可以缩短代理商合同的有效期,以便以后可以任命其他代理商。

7。 如果我与向我展示公寓的代理商签署“ 4表格”怎么办,后来与我有关的人(例如我的配偶)通过其他代理商或直接从卖方那里购买了公寓?

您可能仍然需要支付第一笔代理商佣金。 请参阅附表3 –买方在房地产代理协议中应支付的佣金(“表格4”)。 如果不确定,请咨询您的律师。

8。 如果我对代理人不满意,该去哪里投诉?

您可以拨打房地产经纪人管理局的投诉热线: 2117 8600 or 2111 2777 。 你也可以访问 地产代理管理局的网站 获取有关投诉程序的更多信息。

9。 在我购买该公寓之前,我发现我的经纪人给了我虚假信息,或者他忘了告诉我一些有关该公寓的重要信息。 我可以终止临时协议并起诉我的经纪人(和他的雇主)要求赔偿吗?

客户的利益不受地产代理协议的保护。 除了代理协议中规定的条款外,您的利益(无论您是卖方还是购买者)始终受成文法和 普通法。 这些法律解决了房地产经纪人可能犯下的某些不当行为,例如虚假陈述和过失。

虚假陈述(误导性信息)

一个虚假事实陈述导致另一个人订立合同的人将被视为虚假陈述。 虚假陈述的三个先决条件是:i)某人已经提供了事实陈述,ii)该陈述是错误的,并且iii)虚假陈述诱使(说服)了受害者订立合同。

注意,“事实陈述”与“观点陈述”不同。 例如,一个代理商只会给一个 声明 意见 如果他告诉您卧室可以容纳钢琴和床,然后请您自己进行一些测量。 但是,他本来可以 事实陈述 如果他告诉您卧室的大小为150平方英尺。 如果您在听取代理人的陈述后签署了临时协议,该代理人将承担虚假陈述的责任,但随后发现卧室的实际大小仅为100平方英尺。

疏忽

为了招致过失责任,必须满足3个条件:i)一方欠 “注意义务” 对另一方而言,ii)前者违反了义务,iii)后者因违反义务而蒙受了损失。 注意义务的概念来自一个著名的英国案例(史蒂文森的Donoghue),其中规定,每个人都应采取合理的措施避免可能伤害其邻居的行为或疏忽。 “邻居”一词不仅仅包括居住在您家隔壁的人。 它通常涵盖可能受到您的活动影响的任何人。

在财产交易中,您的代理人当然欠您谨慎的责任,因为他在处理您的交易中的行为会影响您的利益。 例如,如果您的代理人没有对财产进行适当的检查,并且在您签署临时买卖协议之前没有通知您有租约,则您的代理人会疏忽大意。

补救措施

如果可以证明您的房地产经纪人有虚假陈述或过失,您有权起诉您的房地产经纪人及其雇主。 但是,您可能会也可能无法终止临时的买卖协议(或正式协议)。 这取决于实际情况。

以下示例可能有助于使位置更清晰:

例如1:地产代理代表卖方和您,卖方将虚假信息传递给您,卖方则向地产代理提供虚假信息。

答:您可以终止临时买卖协议,并获得押金的退款。 您也可以起诉供应商以寻求赔偿。

例如2:地产代理为卖方和您共同行事,除了卖方的指示外,他还将虚假信息传递给您。

答:即使卖方不知道代理商说了什么,该代理商也代表他行事,您在签署协议时依赖代理商的信息。 除了起诉房地产经纪人赔偿外,您还可以终止临时买卖协议并获得押金的退款。

例如3:房地产经纪人仅代表您,而非卖方,对您的财产作出虚假陈述。

答:除非您准备放弃定金,否则您不能单方面终止临时买卖协议,因为卖方对房地产经纪人所说的不承担任何责任。 您应直接起诉您的房地产经纪人以寻求赔偿。

三, 临时买卖协议

第3节物业转易条例 (帽。 219 (香港法例),除非以书面形式订立,否则法院不会就任何土地买卖合约(包括房屋/公寓/建筑物)采取法律行动。 换句话说,如果您通过口头协议出售或购买房屋,您将失去法院的保护。

尽管冠以“临时”一词,但正式签署的临时买卖协议是具有法律约束力的合同,有关各方必须充分遵守。 如果不能签署正式的买卖协议(意在取代临时协议),则当事方可以依靠临时协议进行交易或提起诉讼。

1。 我想购买一个公寓。 在签署临时买卖协议并支付首笔定金之前,我该怎么办?

询问您的代理商或供应商是否有任何可能降低该单位价值的东西,或者更好的办法是,尝试获取有关该单位的土地搜索记录的副本。

什么是土地搜寻?

土地搜索是对政府土地注册处的搜索,以获取单位的历史和其他相关信息。 例如,它将显示以下内容:

  1. 该单位的现时拥有人及该单位以前的所有拥有人;
  2. 该单位的详细资料(例如有关土地的地址和政府租赁期限);
  3. 是否有任何有关该单位尚未服从的政府命令(例如,修理命令或拆除未经授权的结构的命令);
  4. 是否有未偿还的抵押贷款;
  5. 是否有任何有关该单位的诉讼(例如,一家银行起诉房主,要求其偿还部分抵押贷款)。

请注意:
土地搜索记录仅向您显示一般信息以及有关财产的所有负担的概述(请参阅下文)。 如果您在签署临时协议之前可以获取记录,将很有帮助。 但是,没有律师的帮助,您不能依靠此类记录来完成整个交易。

阻碍 是可以(i)降低单位价值或(ii)阻止所有者出售单位的任何事物。 抵押的例子包括:抵押,限制使用该公寓的契约(一项正式协议或承诺)或政府或个人施加的命令。 您的律师必须将您在土地搜索记录或产权契据中发现的任何产权负担通知您(无论如何不得晚于财产移交日期)。

有关土地搜索的更多信息,请访问 土地注册处的网页.

2。 如果以现有租赁权出售该物业,那么买主和卖主应注意什么?

购买者应了解租金,房客支付的押金,租赁条款以及房客是否按时支付租金。 请注意 租赁协议可能不会出现在土地搜索记录中 因为租期不超过三年的租期不需要在土地注册处注册。 在购买者签署临时买卖协议之前,购买者应询问,并且卖方必须披露任何现有租赁。

另一方面,卖方应谨慎处理任何租金押金,以避免将来对此承担责任。 卖方可以将押金退还给租户,也可以将其转移给购买者(新房东)并作适当的书面记录。

有关此问题的更多详细信息,请转到另一个主题– 房东和房客 .

3。 临时买卖协议将包含哪些通常的条款?

临时协议通常由房地产经纪人提供,并且至少必须包括以下内容:

  1. 公寓的地址;
  2. 单位价格;
  3. 买卖双方的个人详细信息(如果协议的一方是有限公司,则必须注明公司的全名和商业登记号);
  4. 金额 初始保证金 (*购买者通常在签订临时协议时支付总购买价的1%至3%);
  5. 金额 进一步的存款 (*通常是购买者总价的10%,包括初始订金,由购买者在签署正式协议时支付);
  6. 何时签署由卖方律师准备的正式协议;
  7. 完成日期(即卖方将财产移交给买方的日期);
  8. 在此 购买价余额 由买方在交易完成日支付;
  9. 谁在支付哪种法律费用(例如,卖方,购买者和任何抵押权人的律师费用以及印花税);
  10. 如果买方不遵守临时协议,买方应负责什么;
  11. 卖方在签署临时协议后不愿出售公寓时必须支付的费用;
  12. 买方和/或卖方应向房地产经纪人支付多少佣金。

同样如上诉法院案所述(See To Keung&Another v Sunny Way Limited),则在大多数临时买卖协议中都会有一个“转义条款”。 “逃避条款”是允许希望在签署临时协议以“购买其出路”后的短时间内退出交易(即取消交易)的一方的条款。 对于要撤回的卖方,他同意将初始保证金退还给购买者,并加倍他必须向购买者支付的同等金额的总和(以支付“双重保证金”)。 对于要退出的购买者,他放弃了最初的押金。 如果任何一方寻求依靠逃避条款,则该一方必须在临时协议允许的时间内严格遵守。

上述案例的判决还表明,如果临时协议中包含“在签署正式的买卖协议后,应支付X美元的额外押金”等条款,则购买者可能没有义务支付进一步的押金。如果后续的正式协议未签署。 为避免在何时支付额外保证金方面发生任何争议,双方可在临时协议中指定支付进一步保证金的确切日期。

但是,所有这些条款均取决于双方在每种情况下达成的协议的实际结构。

要获取临时买卖协议的样本,请访问 香港律师会网页. 请注意,此示例协议仅供参考, 在签署协议之前,您应与代理人或律师仔细检查任何实际协议 .

4。 临时买卖协议是否应盖章并注册?

这取决于双方何时签署临时协议和正式协议。

用于买卖 住宅物业,购买者或代表律师必须安排加盖印花:

  1. 临时协议和正式协议(如果正式协议是在临时协议签署后14天内签署的); OR
  2. 仅是正式协议(如果在临时协议日期后的14天内签署)。

临时协议可以在土地注册处注册(盖章后)。 如果当事方未在指定日期签署正式协议,则必须进行注册。 通常情况下,购买者的律师会安排注册正式协议。

用于买卖 非住宅财产 (例如商业或工业产权),仅在签约时(即在完成日/财产交接日签署)时才应缴纳印花税。 因此,尽管需要谨慎注册正式的买卖协议,但上述临时和正式的买卖协议无需盖章和注册。

5。 买家在签署临时买卖协议之前,应该知道公寓中是否存在抵押贷款?

买方的律师将要求卖方的律师承诺确保:

  1. 卖方还清任何现有抵押; 和
  2. 卖方的律师将在购买完成后的几天内(即在购买者支付了购买价格之后)将清算文件(表明所有抵押权均已清还的银行文件)交给购买者的律师。

6。 如果购买者打算购买一个负资产的公寓(要支付的购买价格不能完全抵消未偿还的抵押贷款),购买者如何应对风险?

由于1997之后房地产市场的低迷,购买者必须询问房地产经纪人和卖方,该公寓是否属于负资产。

如果以上答案为“是”,则买方应与卖方协商,在临时买卖协议中加入一项条款,规定卖方的律师应保留押金,直到且除非卖方可以表明未偿还的抵押贷款不大于购买价格的余额(购买价格的全额减去定金)。 如果卖方在移交公寓之前未能清偿现有抵押,则该术语可以最大程度地减少购买者的损失。

该术语应在临时协议中明确说明,否则可能不会插入后续的正式协议中。 1992有一个高等法院案件(朱永宁v颜兴祥),其中解释说,在谈判正式协议的条款期间,一方没有义务接受“完全超出”先前临时协议所约定的新条款。

如果卖方拒绝在临时协议中插入这样的术语和/或买方愿意承担风险,则情况将有所不同。 建议面对负资产状况的购买者应就此事寻求法律意见。

7。 如果需要抵押,购买者应该怎么做?

最好向银行咨询有关公寓抵押的可能性。 before 您签署临时买卖协议。 否则,购买者应在签署临时协议后立即向银行申请抵押。

2011于6月,香港金融管理局向银行发出通函,要求其对自用物业的价值在50百万港元或以上的物业应用最高10%的贷款对价值比率。 。 对于价值在7百万港元至10百万港元之间的住宅物业,最高LTV比率应为60%,最高贷款额为5百万港元。 对于价值少于7百万港元的住宅物业,最高LTV比率为70%,最高贷款额为4.2百万港元。

如果抵押贷款申请人的本金不是来自香港,则最大的LTV比率将降低至少10%点,而不管财产类型或价值如何。

还要求银行限制其垫付给借款人的金额,并确保最高贷款对价值比率不超过借款人净资产的40%(请参阅相关新闻稿) 请点击此处。).

在同一时间,在 香港按揭证券有限公司 还将按揭保险计划(MIP)可以承保的财产价值的上限从6.8百万港元降低到6百万港元。 MIP保障的最低抵押贷款门槛为70%的按揭贷款,最高贷款额减少为5.4百万港元。 MIP保障的最低抵押贷款门槛为60%的按揭贷款,最高贷款额减少为5百万港元。

而且,本金并非来自香港的申请人也无法使用MIP。

如果购买者想获得额外的和/或第二抵押权怎么办?

购买者需要在向银行申请额外抵押或第二抵押之前,检查第一抵押是否允许额外抵押和/或第二抵押。

8。 购买者可以在签署临时买卖协议后转售该物业吗?

是的,但请在临时买卖协议中检查是否允许这种操作。 在交易中,现有购买者将充当“确认者”,而新购买者将充当“次级购买者”。 由于将涉及另一方,因此必须特别注意付款的时间,现有抵押的清偿以及公寓的移交。 可能还会产生额外的印花税。

IV。 正式买卖协议

尽管临时买卖协议是具有法律约束力的合同,但它仅包含基本条款,因此对缔约方(尤其是购买者)的保护条款是有限的。 正式的买卖协议应由律师根据临时协议起草。 正式协议包含更详细的条款,旨在代替临时协议。 如果当事方未能签署正式协议(例如,他们无法就正式协议的所有条款达成协议),则仍受临时协议约束。

1。 签署正式买卖协议并支付进一步押金的通常步骤是什么?

步骤1 。 卖方和买方各自任命一名独立律师代表他们。

步骤2 . 卖方律师准备正式协议草案 。 卖方可以包括他/她想要的任何特殊条件,只要条件不违反任何相关法规或与临时买卖协议的条款相抵触即可。 另一方面,购买者还可以提出特殊条件。 双方在签署前必须完全同意所有这些条件。

步骤3 。 卖方律师向正式的卖方解释正式协议中包含的条款和条件,卖方随后签署协议及其对应方。 然后,将把2套协议发送给买方的律师。

步骤4 。 然后,购买者的律师向签署协议的购买者及其对应方解释正式协议的条款和条件。 签署正式协议后,购买者还应支付 进一步的存款 通过银行出纳员命令(银行汇票)或律师事务所签发的支票。 通常,进一步的押金和初始押金将是购买价格的10%。

步骤5 。 买方的律师将安排将一组已签署的协议以及进一步的存款支票交付给卖方的律师。

步骤6 。 购买者应在签署临时协议或正式协议后考虑购买保险,以防任何可能导致房屋价值损失或贬值的事故(例如火灾)。 临时协议或正式协议签署后,购买者承担单位的风险(例如,任何造成损坏的事故) .

步骤7 。 卖方将业权契据(表明谁拥有单位的文件)交给他/她的律师,然后再将其交给购买者的律师进行检查。 如果所有权契据由抵押权人(通常是银行)保留,则卖方的律师将安排将所有权契据从银行释放给购买者的律师。

步骤8 。 购买者的律师检查产权契据,并询问卖方的律师是否有任何可疑的问题(法律上称为“请购单”)。 如果问题合理,则卖方的律师必须答复。 购买者的律师将让客户知道他/她是否对答案感到满意。

步骤9 。 卖方准备在以后完成销售时将空置财产(给空置的公寓)交付给购买者,除非正式协议中没有这要求,例如,该公寓的出售要取决于占用该公寓的租户。

2。 我(作为购买者)签署了临时协议,但我想在随后的正式协议中加上配偶的名字或父母的名字。 我可以那样做吗?

是的你可以。 在签署正式协议之前,您的律师将要求您和您的配偶(或您的父母)签署一份补充文件,以确认您已被提名代表“新购买者”签署先前的临时协议。 “新购买者”包括您和您的配偶(或您的父母)。 该文件必须提交给卖方的律师以准备正式协议。

如果作为购买者加入的人不是您的配偶,父母或子女,则买卖协议中将额外收取印花税(29D(6)(c)部分印花税条例)。 您应就此事咨询您的律师。

3。 如果我想出售或转让我的公寓给我的家人或亲戚,我应该注意些什么?

  1. 您不需要房地产经纪人;
  2. 您无需签署任何临时协议;
  3. 您仍然必须任命一名律师来处理出售或转让;
  4. 如果此人是通过血缘,婚姻或收养与您有亲属关系的亲戚,则一名律师可以代表 双方 。 否则,您必须任命另一位律师代表您的亲属;
  5. 如果购买价格低于市场价格或物业价格低于市场价格,则印花税将根据物业的市场价格计算。 作为礼物转移 (即无需支付购买价格) . 请与您的律师或 邮票办事处 有关计算的详细信息。

4。 物业的买卖协议应缴付多少印花税?

政府收取3种印花税(BSD,DSD和SSD):

DSD

这三个中最棘手的是DSD,每个人都需要支付一定的费用。 没有其他财产的香港永久居民(HKPR)只需支付100美元(对于价格最高为2百万美元的房地产),并为4.25%以上的财产支付高达21%的费用(确切地说,为$ 21,739,120)。

5之后的非永久居民的DSD 2016在所有第二次购房以及非居民和公司的所有购买中都变成了固定的15%。

在4 2016 11月,政府宣布将对《印花税条例》进行修订,以将住宅物业交易的AVD税率提高到15%的统一税率。 根据政府的建议,在5年11月2016或之后执行的任何买卖住宅物业的工具,除非特别豁免或另有规定,否则将适用建议的新AVD费率(统一为15%住宅物业的对价或价值,以较高者为准)。 通过2014修订条例引入的豁免和例外不会受到影响。 因此,香港公关处在其购置时代表他/她自己行事且在香港不拥有任何其他住宅物业的住宅物业,将继续按2税率适用AVD。 在现行制度下,香港公屋购买者改变其单一住宅物业的退款机制也将保留。 该修正案也不会影响与非住宅物业有关的交易。

BSD

除特区永久居民外,任何人(或公司)对所有购买都征收BSD。 汇率是购买价格的15%,并在DSD之外收取。

SSD

SSD旨在抑制住宅市场中的投机活动,是对个人或公司购买的房地产征收的税,然后在购买日期的三年内出售。 任何在购买房产后不到六个月的时间出售房产的人,均需支付销售价格20%的税。 对于持有六个月至一年的房产,税率降至15%;对于持有10到12个月的房产,税率降至36%。 这些比率在所有级别上均比5增加了2010%。

HOMEWISE.HK还提供其他工具,可帮助您快速有效地买卖房屋。 前往HOMEWISE.HK查找您的新家,或通过以下方式联系我们的销售团队 [EMAIL PROTECTED] 找出最适合您的列表包!

5。 就印花税而言,“住宅”和“商业”财产之间有什么区别吗?

例如: 住宅物业,在签订临时协议和/或正式的买卖协议时应缴纳印花税。 如果在临时协议日期后14天内签署了正式协议,则仅 正式协议 必须盖章。

例如: 商业或非住宅物业,只有在签署“转让”时才需要缴纳印花税。 转让是用于将所有权(即财产所有权)从卖方转移到买方的文件。 它将在完成日(财产移交日)上签名。

6。 买方在什么情况下可以申请推迟支付印花税?

为该协议盖章 买卖在建物业,购买者可以申请推迟支付印花税,直到财产移交为止。 如果在交接日期之前缴纳了印花税,如果最终未能通过购买,可以退还印花税。

7。 财产的买卖协议是否应在土地注册处注册? 注册费是多少?

该协议必须在土地注册处注册。 这会保护您的利益,因为它会提供您正在购买公寓的正式记录,并将此购买通知告知所有人。 再次,购买者的律师将处理注册程序。

物业买卖协议的当前注册费为 $210 。 有关文件注册的更多详细信息,请访问 土地注册处的网站.

8。 物业交易我需要付给律师多少钱? 有固定比例吗?

没有固定比例。 固定比例收费制度早已废除。 您可以与您的律师协商费用。

五,违反买卖协议的后果

违反买卖协议条款的后果将取决于违反类型和协议上写明的条款。 这里不可能提及所有情况。 但是,由于某些财务因素(例如,房地产市场的波动或失业),卖方或买方在签署协议后可能会退出。 下表突出显示了此类违约可能造成的后果:

违反的协议谁破坏协议,以及如何破坏协议。责任或法律后果备注
1.临时买卖协议供应商拒绝出售。如果临时协议中明确写明,卖方应向购买者支付相当于初始保证金两倍的款项。协议终止。
2.临时买卖协议买方拒绝购买。买方损失了初始保证金,可能必须向卖方支付赔偿金。协议终止。 卖方可以自由将财产出售给他人。
* 3。正式买卖协议供应商拒绝出售。i)退还初始和进一步的押金给购买者。
ii)由购买者起诉要求赔偿。
协议终止。 补偿金额取决于购买者在其他地方购买类似公寓所遭受的实际损失(例如,卖方退出后,该公寓的市场价格上涨)。
* 4。正式买卖协议买方拒绝购买。i)购买者 可能 损失所有的初始和进一步的存款。
ii)由卖方起诉以要求进一步赔偿。
协议终止。 补偿金额取决于卖方遭受的实际损失(例如,转售该公寓而导致的价格下降)。

在通常情况下,如果卖方支付的所有押金超过购买价格的10%,则卖方可能无法将其视为没收,除非实际损失证明了没收是合理的。

* 在两种情况下,如果都违反了正式协议,卖方或买方均可向法院申请 “具体表现”,这迫使买方或卖方完成买卖,而不是终止协议。 法院将考虑违约后卖方还是买方是否仍愿意,有能力并准备完成买卖。

您还应注意,违约的最终结果始终取决于买卖协议的条款和法院的决定。

1。 如果一方实施了其他不法行为,例如卖方打破了厨房的一扇小窗户,另一方是否可以终止买卖协议或要求赔偿?

这完全取决于被违反的合同/协议条款是“条件”(主要条款)还是“保修”(次要条款)。 对于违反条件,受害方有权终止协议并要求赔偿。 对于违反担保的行为,受害方仅有权要求赔偿。 合同条款是附带条件还是保修,应使用常识来考虑,并且取决于侵权的严重程度。 如果将此类争议提交法院,则法官将做出最终决定。

该原则也适用于财产交易。 如果卖方仅打破了厨房的窗户(可被视为违反保修/次要条款),则买方只能索赔维修费用,或要求卖方在移交日期之前更换窗户。 购买者几乎无权终止买卖协议并要求退还押金。

还应提请注意诸如“时间在本协议中至关重要”或“在此协议中必须严格遵守时间”之类的术语。 这提醒卖方和购买者,任何迟来的支票或钥匙交付都将构成违反条件/主要条款的行为,并使另一方有权退出买卖。

VI。 完成买卖交易

完成物业买卖的步骤:

步骤完成者
1.起草 作业(*注a).买方律师
2.批准分配。卖方律师
3.卖方安排买方对公寓进行最后检查。卖方与买方
4.签署作业(和抵押,如果有的话)。购买者
5.向购买者的律师提供购买价格余额的支票。

(如果买方获得抵押贷款,则银行会将贷款款项发送给买方的律师。)

购买者
6.签署转让,并将财产的钥匙交给卖方的律师。供应商
7.将任务和密钥提供给买方的律师。 该操作通常不晚于5 pm(工作日)或1 pm(星期六)进行。 完成日期(*注b).卖方律师
8.承诺确定在一定天数内还清所有抵押贷款(如果卖方已抵押该物业的抵押贷款)。卖方律师
9.将购买价格余额的支票交给卖方的律师。 通常在完成日期的5 pm(工作日)或1 pm(星期六)之前进行此操作。买方律师
10.将钥匙交给购买者,并在 印花税署(*注c).买方律师
11.安排卖方偿还该物业的所有抵押贷款(如果有)。

如果没有抵押要清偿,则将购买价的余额(减去法律费用)支付给卖方。 跳过下面的步骤12和13。

卖方律师
12.发放抵押贷款,以表明卖方的抵押贷款已经还清。银行(供应商的抵押权人)
13.收集排放物并将其发送给买方的律师。卖方律师
14.将作业注册到 土地注册处(*注d)

(如果有解除抵押和新抵押的情况,则买方的律师还应在土地注册处进行注册。)

买方律师
15.将注册的转让和所有其他所有权契据提供给买方(或如果买方已获得抵押贷款,则将其提供给银行)。买方律师

*注:

a)一个 分配 是将所有权(即财产所有权)从卖方转移到买方的文件。 它将在完成日签字。

b)财产将在卖方正式从卖方转让给买方时 完成日 。 钥匙将被交付给购买者,购买价格的余额将在这一天之内支付给卖方(这代表买卖的正式完成)。

c)当前 印花税 住宅物业转让的价格为$ 100(如果已盖过上述买卖协议)。 对于非住宅财产的转让,应缴纳全额印花税(请参阅 相关问答.)

d)当前 注册费用 分配的价格为$ 230(物业价格不超过$ 750,000)或$ 450(物业价格超过$ 750,000)。 有关详细信息,请转到 土地注册处的网站.

1。 如果在双方签署正式的买卖协议之后但在交易完成日之前出现了一些“新费用”(例如,有关建筑物的维修费用),则卖方或买方应承担这些费用?

参考上诉法院一案的判决(陆志鸿何昌诉福民财务有限公司),是由卖方还是由买方支付此类维修或翻新工程费用的费用,取决于相关买卖协议中特定条款的解释。

在本案中,原告(作为购买者)与被告(作为卖方)之间签订了26 7月2005的买卖协议。 完成日期应为25 2005 8月或更早。 签订协议后但在交易完成日之前,原告发现该建筑物的法人所有人在4 2005举行了一次会议,并通过了对建筑物进行大修和更换电梯的决议。

协议中的条款之一规定,在以下日期或日期存在任何此类通知或决议(要求卖方作为建筑物的共同所有人之一对上述建筑物的任何公共部分或设施进行维修或翻新)。在本协议中,卖方应承担的维修或翻新费用应由卖方承担和支付。 由于公司所有者在协议日期4 2005年7月XNUMX上通过了决议,因此上诉法院裁定原告(买方)胜诉,并认为维修费用必须由被告(卖方)承担。 )。

七。 购置居者有其屋计划单位

2006,1月,房屋委员会决定从2007开始,以短语形式出售未售出和退还的居者有其屋计划的住房(统称为剩余居所)。 政府无限期停止生产和出售居屋单位的政策保持不变。 房屋委员会通过的销售安排只适用于剩余的居屋单位,在某些方面与以前的居屋销售安排不同。 请去 香港房屋委员会网站 了解更多信息。

八。 买卖在建物业

本节中的“在建财产”一词既包括i)未完成的建筑物/开发,或ii)已建成但开发商尚未获得政府的占用许可证或合格证明的建筑物。 此类财产的买卖受《 同意方案 以及 非同意方案 .

香港人经常在建造单位所在的建筑物之前购买单位。 存在以上两种方案来保护购买者,以防开发商在财产建造之前破产。

从购买者的角度来看,购买新的(第一手)财产的法律手续与购买二手财产的法律手续相似。 您需要与开发者签署一份临时买卖协议,然后是一份正式的买卖协议,并在完成/移交当天指定一项转让。 主要区别在于临时协议是不具约束力的合同(如果买方事后未签署正式协议,则卖方有权要求没收一定价格的一定百分比的权利除外)。

2010在八月,香港政府禁止未完成物业的确认交易。 确认人是在正式买卖协议完成之前购买并转售房地产的投资者。

此外,所有在《正式买卖协议》之前退出的购买者将被没收有关财产价值的10%。

根据正式的买卖协议,可能会有一个条款规定相关建筑物的建造工作完成日期。 此外,通常会有一个条款规定完成销售(即财产交接日)应在通知购买者开发者有效地处于购买位置之日的14天之内将该财产分配给购买者。

在购买或投资在建物业之前,您可能会发现仔细研究附近地区的分区计划大纲图(“ OZP”)很有用。 分区计划大纲图是城市规划委员会根据《 城市规划条例 (第131章 香港法律)。 在确定了物业所在区域的OZP之后,您将能够看到其周围区域的现有和/或拟议的土地用途和主要道路系统。 您可以访问 计划部门 或者 城市规划委员会 了解更多信息。 如果您在阅读OZP时遇到任何困难,请咨询建筑师或其他相关专业人员。

1。 买卖在建物业受「同意方案」或「非同意方案」规管。 这两种方案有什么区别?

同意方案

同意计划可根据有关土地的政府租赁条款实施。 本计划适用于为发展目的而在特定土地上竖立的建筑物。 这项计划可让地政总署署长在给予发展商准许出售在建物业的权限之前,确保其已遵守一系列规定。 因此,购买者将受到此计划的保护。 相关要求包括:

  1. 开发商的财务状况和融资安排,
  2. 买卖协议的条款,
  3. 共同契约的条款,
  4. 销售手册的内容,以及
  5. 预售的方式。

开发者/供应商的律师负责确保满足要求。 律师将保留买方已经支付的款项,然后按照该计划允许的方式将款项释放给卖方。 根据该计划,买方和卖方可以由同一律师代表,但这不是必须的。 购买者应意识到律师可能涉及利益冲突。

非同意方案

如果这些建筑物未建在政府为发展目的而授予的一块土地上,则购买者受“非同意方案”的保护。 这类建筑物的一个例子是在开发商拆毁土地上的旧建筑物后在一块土地上建造的建筑物。

该计划受香港律师会的规管,规定律师须遵守的专业责任。 尽管没有要求,但该计划允许同一位律师为卖方和买方行事,并且该律师将承诺确保 购买者的保护方式与同意方案所提供的保护类似 。 不遵守该计划将导致律师的专业失当行为,并对购买者承担赔偿责任。

您可以从以下网站获取有关两种协议的买卖协议的样本: 律师会网页. 请注意,这些示例协议仅供参考, 在签署任何协议之前,您应与您的代理或律师仔细阅读协议 .

2。 如果开发商/供应商未能完成建筑并按时将公寓移交给购买者,购买者是否可以终止协议并提起诉讼?

一般而言,如果发生某些合理和合理的原因,例如罢工,暴动,卖方无法控制的事故或恶劣的天气(暴雨黑色警告或台风信号No. 8)妨碍了施工工作。

如果供应商未能在指定日期或之前完成建筑/单位 经过反复的改良试验, 任何合理和合理的理由,购买者可以选择:

  1. 终止买卖协议,要求退还已支付给卖方的所有款项,并就已支付的款项要求利息(通常为最优惠利率的2%); 要么
  2. 等待建筑物完工,并要求支付已付金额的利息(通常是最优惠利率的2%)。

购买者还必须注意,通知卖方上述决定有时间限制。 如有必要,应寻求独立的法律咨询。

九。 公契及业主立案法团

A 共同契据(“ DMC”) 是包含对多单元或多层建筑物的所有单位所有者具有约束力的条款的文档。 一旦DMC由公寓的所有者和开发商签署,它将绑定所有后续所有者。 它基本为建筑物的管理和规章制定规则。 详细的DMC可以运行一百多页。 DMC中的术语可能包括,例如:

  • 住宅单位不得用于商业活动;
  • 建筑物公共区域的定义;
  • 对单位所有者的限制(例如,禁止养猫和狗);
  • 如何委任大厦经理(或大厦管理公司);
  • 如何成立业主立案法团;
  • 如何制定有关维护或翻新的决议;
  • 谁应该指定管理费,以及如何指定。

无论DMC是如何起草的,任何规定都不得违反 建筑物管理条例 (帽。 344 香港法律)。

1。 业主立案法团和建筑物管理员的职能是什么?

建筑物管理员(或建筑物管理公司)由开发商或业主立案法团任命来管理建筑物。 经理的重要职能包括修理和维护建筑物的公共区域,保持清洁,安排安全服务以及监视管理费的收取和支付。

业主立案法团受《建筑物管理条例》的授权,监督建筑物经理提供的服务以及用于管理和维护工作的预算。 业主立案法团做出的所有决定都必须得到各个单位所有者的投票支持。 它可以终止建筑物管理员的任命。 经理成立后对业主立案法团负责。

2。 如何成立业主立案法团?

不必在每栋多层建筑物中都成立业主立案法团。 但是,业主立案法团的存在可以帮助监视和协调与建筑物管理事项有关的各个方面。

以下内容为您提供了有关成立业主立案法团的一般思路:

登台1(4个选项)

  1. 为了任命管理委员会,可以召开业主会议。 将根据DMC或拥有者不少于30%的所有者的决议任命管理委员会。 所有者股份*(请参见下面的“注释”)。 所有者可以亲自投票或通过代理投票做出决议(第3节建筑物管理条例);
  2. 如果无法实现方案(a),则一组拥有的股份的总和不得少于整个建筑物股份的20%的一群所有者可以向民政事务部长提出命令,要求召开一次所有者会议。 在会议上,管理委员会可通过以个人或代理人投票的所有人的多数票通过的决议任命( 3A部分建筑物管理条例);
  3. 如果无法实现方案(b),则一组总股份不少于整个建筑物股份的10%的业主或民政事务局局长可以向土地法庭申请下令召开业主会议。叫做。 在会议上,管理委员会可通过以个人或代理人投票的所有人的多数票通过的决议任命( 第4节建筑物管理条例);
  4. 如果无法实现方案(c),并且由于建筑物管理不善而给业主或占用者带来风险,则民政事务局局长可以向土地法庭申请下令召开会议(会议的法定人数不得少于10%业主)。 在会议上,管理委员会可通过以个人或代理人投票的所有人的多数票通过的决议任命( 40C部分建筑物管理条例).

2阶段

管理委员会在28天内向土地注册处申请注册业主立案法团。

3阶段

成立业主立案法团。

请注意:
* 计算 “分享” (或 “未分割股份”)在DMC中列出。 例如:如果建筑物内有50个面积相似的单位,则每个单位所有者都拥有建筑物的1 / 50份额(即每个单位代表2%)。 份额可以根据每个公寓的建筑面积来计算,其中某些公寓(面积较大)的份额可能比其他公寓更大。 有时,份额也会分配给建筑物的公共区域。

如果要成立业主立案法团,建议您寻求专业管理公司的帮助。 您也可以从 土地注册处的网页.

十,案例说明

脚本

A先生(卖方)想出售他的住宅单位,B女士(买方)想购买它的住宅。他们已经任命了独立的房地产经纪人来处理这笔交易。 临时买卖协议将很快签署。

问题1:
在签署临时协议之前,A先生想看看是否还有其他买家可以支付更多费用。 他还想找到第二个经纪人来帮助他。 他必须签署另一份代理协议吗?答1

问题2:
除了代理人提供的信息外,B女士还希望在签署临时协议之前了解有关该公寓的更多信息。 她在哪里可以获得更多信息?答2

问题3:
B女士不知道A先生的全名,但她需要提前签发一张支票作为初始存款。 她可以直接将钱付给她的经纪人,并请他把钱转给A先生吗? 她的经纪人将如何处理押金? 答3

问题4:
临时买卖协议是否是双方都必须遵守的法律文件?答4

问题5:
签署正式的买卖协议时,A先生和B女士需要做什么?答5

问题6:
签署正式协议后,B女士可以将公寓转售给其他人吗?答6

问题7:
当完成日期/财产移交日临近时,双方应注意哪些事项?答7


答1:
是的,他必须。 A先生不应在协议中声明该代理人是独家代理人,因为他打算任命多个代理人来帮助他。 有关供应商的房地产代理协议的更多详细信息,请单击 请点击此处。.

答2:
B女士可以要求其代理人提供针对该公寓进行的土地搜索的副本。 另外,她可以自己在土地注册处进行土地搜索。 土地搜索计算机的打印输出将包含有关该单位的信息,例如:

  1. 该单位的现时拥有人及该单位以前的所有拥有人;
  2. 该单位的详细资料(例如有关土地的地址和政府租赁期限);
  3. 是否有任何有关该单位尚未服从的政府命令(例如维修命令或拆除未获授权的结构的命令);
  4. 该单位是否有未偿还的抵押;
  5. 是否有任何有关该单位的诉讼(例如,一家银行起诉房主,要求其偿还部分抵押贷款)。

如果土地搜索记录中有B女士不理解的任何物品,她应立即询问其代理人或律师。

有关土地搜索的更多信息,请访问 土地注册处的网页.

答3:
是。 代理人应将B女士的初始存款开给正式收据。 然后,他应将钱存入其房地产经纪公司开立的独立银行账户(而不是其个人账户)。 代理商只能按照B女士的事先书面指示提取款项并安排付款给卖方。

如果该经纪人不遵守该程序,他将违反《地产代理条例》和《地产代理管理局》规定的《实务条例》。 有关的刑罚可能是中止其地产代理执照,罚款甚至入狱。

但是,为了安全起见,建议B女士确定A先生的身份,然后直接签发一张支票给A先生。

答4:
是的,尽管这是一项临时协议,但A先生和B女士必须遵守该协议,否则,将承担法律后果。

答5:
请参阅 相关问答.

答6:
是的,但是B女士应在正式买卖协议中检查是否允许这样做。 她将充当“确认人”,而新购买者将充当交易中的“次级购买者”。 由于将涉及另一方,因此必须特别注意付款时间,现有抵押的清偿以及移交公寓。 可能还会产生额外的印花税。

答7:
对于A先生(卖方),他必须确保该空置房屋的所有权可以在完成日交付给买方(除非在买卖协议中另有说明,例如该房屋是与现有租赁一起出售的) )。 他可以将密钥发送给他的律师或代理人以安排移交。 必须事先通知所有相关方面。

对于B女士(买方),她必须在完成交易日之前将购买价格的余额转移给她的律师,或者准备有利于卖方的出纳单(银行汇票)。 她还必须对公寓进行最后检查。

比较房源

WhatsApp聊天

立即获得免费印花税

立即订阅,并获得有关我们的最新房地产和市场新闻的通知。

此外,我们将提供免费印花税