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搬迁提示

欢迎来到香港
无论是从传奇的星型渡轮之一看,还是从维多利亚山顶看,香港风景如画的海港(世界上最繁忙的海港)都给每个游客留下深刻的印象。 香港位于中国的东南端,包括香港岛,九龙和新界(包括235离岛)。 虽然香港岛是最有声望和最豪华的物业所在地,但九龙是世界上人口最稠密的地区之一,相比之下,新界主要是农村地区,水田仍在耕种。 香港是建立在自由贸易基础上的,许多国际公司都将其作为其亚太企业的总部,使香港成为世界第三大金融中心。 香港人努力工作,过着快活的生活。 尽管在过去的一个世纪中,英国人一直在控制下,但人民,风俗习惯,开阔的露天市场,引人入胜的街头生活,古老的庙宇和香港激烈的节日都是中国人。

香港房地产
与世界上大多数大都会相似,香港的房地产价格相对昂贵。 这是由于太多人缺乏可用土地。 与美国郊区庞大而低矮的开发项目不同,香港住宅物业的结构紧凑而高层,尽管大多数新开发项目都提供俱乐部式设施,例如游泳池,壁球场
和网球场。

购买第二套房产的指南

1检验和查询

1。 作为准购买者,您应该亲自访问物业的站点,以了解其实际环境,尤其是交通状况,并确定是否存在噪音或空气污染问题。 如有疑问,请在做出任何决定之前进行进一步的查询。

2。 您应该研究有关物业周边区域的信息,例如:这些区域的分区计划大纲图(OZP),其中显示了城市规划委员会提议的土地用途和主要道路系统; 附近的公共设施,例如火车站,公共交通交汇处,学校,公园,公共停车场,医院,废物收集站,墓地等。

3。 要获取有关区域规划和开发的更多详细信息,您可以访问规划部的规划咨询台(17 / F,北角政府机关,333渣华道或14 / F,沙田政府机关,1上禾Che沙田道),并要求检查分区计划大纲图或有关地区的发展许可证地区图。 您也可以从地政总署购买一份分区计划大纲图,以供参考或浏览法定规划门户网站(www.ozp.tpb。gov.hk)。

4。 您应该询问是否必须对开发设施进行任何财务捐助,例如,是否必须支付使用费用。

5。 在签署任何买卖协议之前,您还应该仔细检查物业。 还应注意以下几点:除注册所有人以外,是否还有其他人居住在该物业中,和/或拥有该物业的实益权益; 物业的结构是否有增加或更改; 该财产是否侵犯了任何公共区域; 物业出售中是否包括家具,电器和装饰; 在这种情况下,请在买卖协议中指定项目,并仔细检查家具,电器和装饰。

2属性用法

1。 向房地产经纪人或所有者询问其许可用途,并向以下机构寻求确认:政府租赁(土地补助金),关于土地的使用限制; 有关该单位使用限制的建筑物的占用许可证(OP)和共同契据(DMC)。

2。 必须按照建筑物的OP和DMC使用该属性。 例如,如果OP将财产的使用指定为非住宅用途,则该财产不能用于家庭目的; 如果OP将该财产指定为国内使用,则该财产不能用于非住宅用途。

3属性区

1。 根据房地产经纪管理局发布的《关于提供二手住宅物业楼面面积信息的实践通知》,从1 1月2013开始,要求房地产经纪人提供二手住宅物业的实用面积,在适用的情况下,通过广告和提供物业的楼面面积信息向客户提供。 代理人应从评估和估价部门或在土地注册处注册的首次转让财产的买卖协议中获得财产的实用面积信息。

2。 简而言之,“实用面积”是指用墙壁围起来的住宅物业的地板面积,包括阳台,多功能平台和阳台的面积,但不包括空调机房,凸窗,阁楼,平屋顶,花园,停车位,屋顶,楼梯,露台和院子。

3。 您应该从房地产经纪人或专业人士那里找到所有类型的区域信息(包括“可销售区域”)。 如有必要,您应该询问更多详细信息或在现场检查“销售区域”和其他区域的覆盖范围。

4。 查询物业资料,例如住宅物业(不包括乡村式房屋)的可售面积,年龄和准许使用用途,可使用由差and物业估价署提供的「网上物业资料」服务(www.rvdpi.gov.hk)。

4建筑材料和设施

1。 您应该亲自检查财产。 请特别注意天花板,凸窗和墙壁,以查看是否有水渍,并检查地板是否松动,以确定是否有漏水现象。

2。 您还应该检查电线,开关,水管,排水管,浴缸,马桶和窗户,以查看它们是否工作正常。 如果电线或水管已磨损,请询问供应商上次更换或维修的时间。

5维护

1。 二手物业通常按“原样”出售,无需维护。 如有必要,在做出购买决定之前,请专业人士检查并评估该物业的状况。

2。 您应该询问开发或建筑物在不久的将来是否有任何计划或需要进行维修和/或保养,例如,更换电力设备或升降机电缆,粉刷外墙,维护斜坡等。

3。 如果需要维修和/或保养,则应要求估计分配给每个家庭的成本,并与卖方商讨在交付财产之前和之后由谁负责这些费用。

6政府租赁

1。 从长远来看,该物业所拥有土地的政府租赁(土地赠款)期限可能对购买者的财务义务产生重大影响。 您应该在购买前先找到它。

2。 在签署任何买卖协议之前,您应该向律师询问有关续签政府租赁(土地赠款)(如果有)的条款。 通常,续订条款包括:

  • 可以续签可续签的政府租赁,而无需支付任何额外费用,但是承租人必须支付新的年度政府租金。 每年的地租相当于当年该物业应课税价值的3%
  • 在中英联合声明的生效日期(即27 5月1985)和30 1997 6月30之间到期且没有续签权的政府租约(即,新界的大多数政府租约)都可以延期至不迟于2047 6月3。 从延长期限开始之日起,承租人必须支付相当于当年财产应税价值XNUMX%的年度地租。

3。 由于现时业主有责任支付所有地租,包括累积的欠款,因此您应向您的律师查询有关此类付款的事项(包括买卖双方在应付金额,累积的欠款或预付款方面的各自法律义务)支付地租),以确保全部或全部拖欠地租。 您也可以向地政总署或差and物业估价署查询任何欠款。

7共同契据

1。 建筑物的公契(DMC)是具有法律约束力的文件。 它规定了共享建筑物或开发物所有权的财产所有者的权利和义务。

2。 您应该特别注意DMC中与公用区域和设施有关的用户限制,例如俱乐部会所,外墙,电梯大堂,走廊,屋顶和建筑物的停车位等。

3。 此外,您还应该了解有关财产管理的详细信息,包括:

  • 管理权的所有权;
  • 管理费和确定费用的标准;
  • 管理组织的组成(例如业主委员会);
  • 物业经理的任命,解雇和报酬。

4。 您应确定建筑物或发展中是否允许养宠物。

8供应商的标题和产权负担

1。 你应该

一世。 向供应商确定:

  • 他/她是否以实益拥有人的身份或以任何其他身份出售财产;
  • 是否已将任何抵押权,押记,法院命令,建筑命令,租赁协议,诉讼或其他工具注册为对该财产的产权负担。

ii。 向卖方索取书面保证,证明该财产既没有任何非法结构,也没有被更改,并且该卖方没有收到政府,公司所有人或开发管理公司关于任何非法结构或改造。

iii。 确保卖方能够在出售财产之前偿还所有未清债务,例如,解除抵押所需的金额,管理费,地租,差rates和其他债权人对财产的收费等。

2。 要更详细地了解卖方的负担,您应询问卖方,房地产经纪人和开发公司的管理公司是否:

  • 有关财产具有任何非法结构或侵犯任何公共区域;
  • 管理公司已下达拆除命令或收到有关该财产的任何投诉;
  • 拖欠管理费;
  • 管理费押金,水电押金,储备金等可以转让,且数额相同;
  • 该建筑物的法人所有人或所有共同所有人必须解决任何重大索偿,诉讼或判决;
  • 公司法人已为公共区域购买了第三方保险;
  • 管理账户中有任何亏空,卖方应付款;
  • 业主有义务在建筑物或开发项目之内或之外修理和/或维护结构或设施(例如,供公众使用的设施或斜坡)。

9签署买卖协议

1。 通常,您在签署正式的买卖协议之前先签署一份临时的买卖协议(“ PASP”)。 您应该仔细阅读PASP的每个条款,并注意应付的费用。 另外,您应要求房地产经纪人向他们明确解释。 如果尚未填写任何信息,则不应签署PASP。

2。 在签署PASP之前,您应确保房地产经纪人提供了有关该标题的最新信息。 如果对所有者是否有能力偿还贷款以赎回财产存有疑问,则应规定必须向律师支付押金,因为利益相关者可以避免卖方在无法完成交易时挪用他们。

3。 PASP是有效且具有法律约束力的合同,您应在签署合同之前寻求法律建议。 一般来说,买卖双方都必须聘请自己的法定代表人。 但是,如果他们是关联方,他们可以聘用同一律师; 或购买价格不超过1百万美元,并且不会因共同代理产生利益冲突。 然而,在所有情况下,总是建议卖方和买方指示其自己的律师保护自己的利益,并避免由共同代理产生的利益冲突。

4。 律师收取的产权转让费各不相同。 在做出决定之前,您应该比较不同律师提供的价格和服务。

10按揭

1。 在决定购买房产之前,您应该确定自己的财务状况,还贷能力和必要的财务安排。 您还应注意相关组织发布的最新抵押贷款政策。 例如,香港金融管理局可能会不时发布银行授予房地产抵押贷款的指南。 债务还本付息率(债务对收入的比率)和贷款对价值的比率也可能随准则而变化。

2。 选择银行或金融机构进行贷款时,应考虑以下因素:

  • 提供的财产估价和抵押金额;
  • 还款期,分期数和每期分期付款额;
  • 确定利率的标准;
  • 实施利率调整的日期;
  • 分期拖欠产生的问题,例如利率;
  • 提前赎回罚款和通知期;
  • 抵押手续费,律师费,保险费和评估报告费等。

3。 在分期付款期间,您应向银行或金融机构索取还款时间表,其中应列明:

  • 贷款的未偿金额;
  • 每期的金额;
  • 分期付款的数量;
  • 本金和利息的金额。

11交付所有权的日期

1。 您应注意,PASP应该指定完成财产买卖的日期,以及是否应在完成时交付空置财产。

2。 在预定的完成日期或之前,您应与供应商约谈,以对财产进行最终检查,以验证是否将交付空置财产。

12异化限制

1。 一些属性受到某些疏远限制。 业主不得出售这些财产。 一般而言,取消限制前,须向政府缴付保险费。 在某些情况下,必须遵循特殊程序并必须使用特殊形式。

2。 受疏远限制的属性包括:

  • 房屋委员会的居者有其屋计划,私人机构参建居屋计划及租者置其屋计划的单位;
  • 香港房屋协会的夹心阶层房屋计划和待售房屋计划的单位;
  • 土著村民的财产;
  • 前合作建筑协会公寓。

3。 如果对购买此类房产感兴趣,则应注意相关限制以及所需的程序和表格。 如有疑问,请在签订任何买卖协议之前获得法律建议。

13任命房地产经纪人

1。 只有持牌地产代理可以接受任命。

2。 您应与房地产经纪人签署房地产经纪人协议,以保护双方的利益。

3。 该协议应具体说明:

  • 协议有效期内;
  • 房地产经纪人的职责;
  • 购买者与房地产经纪人之间约定的佣金,以及何时支付佣金;
  • 该任命是“单一代理人”(即房地产经纪人仅代表买方)还是“双重代理人”(即房地产经纪人同时代表卖方和买方);
  • 如果是双重代理,则房地产经纪人将从双方收取的佣金金额或佣金率。

4。 房地产经纪人应向您提供有关相关财产的具体信息,包括面积,年龄,用户限制,所有者,产权负担,政府租赁期限,以及所有者提供的有关变更和管理费用的信息。

5。 您应该向房地产经纪人索要与代理机构签署的所有文件的复印件。

6。 您应该给房地产经纪人准确,明确的指示,尤其是在谈判期间向业主提出要约或还价时。

7。 您应要求地产代理在支付费用后给您收据。

8。 如果交易失败,您应要求房地产经纪人立即退还您代为持有的任何款项。

9。 房地产经纪人应向您解释房地产经纪人协议的所有条款。

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